A avaliação imobiliária é essencial para determinar o valor real de bens imóveis em diversas situações. Um dos contextos mais desafiadores é a avaliação para liquidação forçada, em que imóveis — principalmente terrenos — são vendidos em condições adversas, como crises financeiras, disputas judiciais ou urgências operacionais.
O que é uma liquidação forçada?
A liquidação forçada de ativos imobiliários ocorre quando há urgência para vender o imóvel, com pouco tempo de exposição no mercado e, muitas vezes, baixa demanda. Esses fatores impactam diretamente o valor final do terreno, exigindo uma metodologia de avaliação específica e ajustes criteriosos para refletir o cenário real.
Como avaliar terrenos em situações de liquidação?
O método mais usado é o método comparativo direto de mercado, adaptado para vendas rápidas ou emergenciais. Nele, o avaliador compara o terreno com outros semelhantes que foram vendidos recentemente em condições parecidas.
Ajustes são indispensáveis, já que nem sempre existem dados perfeitos para comparação. Alguns fatores que afetam diretamente o valor:
- Tempo reduzido de venda: quanto menor o prazo, maior o desconto necessário sobre o valor de mercado.
- Exposição limitada: menos visibilidade no mercado significa menos interessados — e menor valor final.
- Liquidez do terreno: terrenos bem localizados e com potencial comercial sofrem menor depreciação.
- Condições jurídicas: pendências legais podem reduzir o interesse do comprador e o preço final.
Em geral, os descontos aplicados em avaliações de liquidação forçada variam entre 20% e 50%, dependendo da gravidade da situação e das características do terreno.
Conformidade com normas técnicas
Toda avaliação de imóveis para liquidação forçada deve seguir a norma ABNT NBR 14653, que exige critérios técnicos claros, justificativas bem fundamentadas e comparativos confiáveis. Sem isso, a avaliação pode ser questionada judicialmente.
Exemplo prático
Imagine um terreno urbano bem localizado, mas que precisa ser vendido imediatamente por decisão judicial. Mesmo com alto valor potencial, a urgência e a pouca exposição no mercado reduzem significativamente seu preço final — e é papel do avaliador justificar isso tecnicamente.
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