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O processo de negociação de bens imóveis é visto muitas vezes como burocrático e, de fato, tem sua complexidade. Estão envolvidos muitos órgãos públicos, impostos, documentações, avaliação de imóveis e empresas. É sempre muito importante buscar informação quando você for negociar um imóvel, para estar melhor preparado e assim evitar problemas. Até porque, quanto maior o valor de um negócio, mais necessário é o planejamento. Para isso, o ITBI é de extrema importância. Neste artigo, você saberá o que é ITBI e como é feito o cálculo ITBI.
O que é ITBI?
ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que deve ser pago quando é feita uma transferência imobiliária. A validação do processo de compra e venda de um imóvel só ocorre após sua quitação. Sem o pagamento do imposto, a transferência do bem não pode acontecer e o novo proprietário não terá seu nome constando na matrícula e no registro do imóvel.
O ITBI está previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal, que diz: “compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
Como diz o trecho acima, extraído da Constituição, esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas.
Como funciona o pagamento?
A Constituição determina que cada município deve regulamentar como será feito o pagamento do imposto. Portanto, muitas das condições para esse processo variam de acordo com a cidade onde acontece a compra e venda dos bens imóveis.
Vários documentos são necessários para emitir a guia de recolhimento desse imposto. É preciso averiguar quais deles o município em questão vai exigir. Em geral, são incluídos contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos de cada lugar. Muitas vezes, o corretor de imóveis auxilia o comprador nessa etapa, buscando a documentação ou encaminhando para pessoas encarregadas.
Quem deve pagar e quando?
O mais frequente é o comprador do imóvel pagar o imposto. Também existe a possibilidade disso ser negociado e o custo da taxa ser dividido entre as partes. Para tanto, essa negociação deve estar bem clara e registrada em contrato.
Pela Constituição não especificar quem tem a responsabilidade de quitar o ITBI, fica em aberto para os municípios regulamentarem essa questão. Mesmo que não haja uma regra clara sobre isso, é uma prática comum do mercado que o comprador se responsabilize pelo imposto. O ideal é consultar a legislação vigente no município.
Já em relação ao momento de quitar o ITBI, é preciso verificar como funcionam os prazos de pagamento em cada município. Em alguns deles, ocorre após a lavratura da escritura pública. Em outros, depois do registro. Geralmente, os vencimentos para a quitação do imposto ficam em torno de um mês depois da conclusão da compra.
Cálculo do ITBI
Para saber o valor do ITBI que será cobrado durante a compra de determinado imóvel, basta fazer a conta do produto da alíquota pela base de cálculo da transação. Essa alíquota é definida pelo município, tendo em vista que é um percentual sobre a base de cálculo, que nas maiores cidades brasileiras fica entre 2 e 3%.
A base de cálculo considera o valor venal e o valor de referência do imóvel. O primeiro é o valor de venda em condições normais de mercado, já o segundo é o valor de referência estabelecido pela prefeitura, que geralmente é o maior entre os dois. Para o cálculo do imposto, deve-se levar em conta o maior valor.
Exemplo de calculo do ITBI
Ao utilizar como exemplo a venda de um imóvel no valor de R$ 600 mil, vamos calcular qual será o ITBI cobrado na sua compra. O valor citado é o valor venal. Assim, precisamos verificar o valor de referência e fazer a comparação. O maior valor é o que será usado no nosso cálculo.
Considerando que o valor de referência, neste caso, é exatamente o mesmo que o valor venal, e a alíquota adotada no município é 3%, o cálculo que deve ser feito é o seguinte:
ITBI = 600.000 x 3% = 18.000
Portanto, para a transferência de um imóvel vendido por R$ 600 mil, o valor do ITBI é R$ 18 mil.
Quem tem isenção?
Como dito anteriormente, o ITBI incide sobre transação imobiliária realizada entre pessoas vivas. Isso significa que esse tributo não se aplica em caso de transmissão da propriedade por falecimento ou doação. Em ambas as situações, é cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), uma taxa estadual que possui alíquota de 3 a 6% sobre a base de cálculo.
De acordo com a legislação de cada município, existem situações em que há a isenção do imposto para determinadas faixas de valores. Também pode haver isenção para compradores que são beneficiários de algum programa habitacional do Governo Federal, como o Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.
Como é para pessoa jurídica?
O ITBI não é cobrado quando a propriedade é incorporada ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito. Outra situação de isenção do ITBI, é quando há a fusão de uma pessoa jurídica com outra. Isso quer dizer que, se uma empresa proprietária de imóveis é adquirida por outra, os seus imóveis estão incluídos na transação.
Porém, essas isenções para empresas não valem no caso daquelas de caráter imobiliário. Ou seja, se a empresa adquirir o imóvel com o objetivo de vender ou alugar o mesmo, haverá a cobrança do imposto normalmente.
Por que pagar o imposto?
A justificativa para aplicação desse tributo é de que ele será revertido em benefícios para o próprio cidadão. No caso, o comprador terá seu imóvel regularizado nos registros públicos e acesso a serviços como asfaltamento da rua, coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros. Além disso, como se trata de uma taxa arrecadada pela prefeitura, os recursos adquiridos com a cobrança do ITBI são utilizados dentro do próprio município.
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