A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, é o órgão responsável por padronizar processos. E isso para que todos os serviços e produtos do Brasil sejam elaborados da mesma forma e seguindo as mesmas diretrizes.
Dessa forma, com a padronização, mantêm-se qualidade e segurança de produtos e de procedimentos. Para que em todos os processos, desde sua concepção até a compra pelos consumidores, haja excelência nos serviços.
Com isso, há inúmeras normas técnicas responsáveis por diversos aspectos e quesitos. Dentre elas, há a NBR 14653 que é a norma brasileira que diz respeito à avaliação de bens.
Assim, a NBR 14653 regulariza e regulamenta a avaliação de imóveis no Brasil. De modo que é nela que o mercado irá se basear para valorizar ou não um imóvel.
No entanto, dentro da NBR 14653 existem sete partes específicas, as quais dizem respeito a uma especificidade de imóveis.
Portanto, a norma NBR 14653 permite que sua empresa esteja adequada com laudos dos seus ativos. Neste post, vamos te explicar o que é e como funciona a NBR 14653. Confira!
Guia de Conteúdo
O que significa NBR?
Entender a NBR é essencial para os empresários e pessoas do mundo contábil em geral. Afinal, o não conhecimento do que é a NBR pode culminar em prejudicar o fornecimento de produtos e serviços. Além de que seguir essa norma é essencial para vistorias ou auditorias dentro da empresa.
Portanto, uma NBR, abreviação de Norma Brasileira, caracteriza-se por ser um conjunto de normas técnicas. Essas que visam padronizar produtos e serviços em terras brasileiras. Por isso, qualquer norma precisa ser neutra e objetiva, assim como possuir um viés tecnológico. E tudo isso em qualquer processo do produto ou serviço.
No entanto, as NBRs não são obrigatórias, o que faz com que algumas empresas optem por não segui-las. Mas elas são repletas de benefícios e foram criadas para auxiliar as companhias em relação a diversas questões do mercado.
A ABNT
A Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT, é uma entidade privada e sem fins lucrativos que se responsabiliza pela elaboração das normas técnicas. Ou seja, desde que se fundou em 28 de setembro de 1940, a ABNT elabora as NBRs.
Mesmo que seja uma entidade privada, o Governo Federal reconhece a ABNT e suas normas. No entanto, o governo não oferece nenhum tipo de subsídio para que a associação elabore suas normas. Por isso que é preciso comercializar as NBRs para que a associação possa continuar com seu trabalho.
A ABNT e a ISO
A sigla ISO é a abreviação de International Organization for Standardization. Ou seja, essa sigla se refere a uma organização de nível mundial que aprova as normas técnicas internacionais. E a ABNT é membro fundador dessa organização, da mesma forma que a representa no Brasil.
Dessa forma, é comum que algumas normas possuam a nomenclatura NBR ISO. De modo que isso significa que a norma em questão é a versão brasileira de uma norma internacional já existente.
Quais os benefícios de uma NBR para as empresas?
Mesmo que uma NBR seja opcional para as empresas, entendê-las e utilizá-las traz inúmeros benefícios para as empresas. Dentre eles, está a possibilidade de elaborar e produzir serviços e produtos com mais segurança.
Além disso, uma NBR possibilita aumentar a produtividade, assim como reduzir possíveis falhas nos processos de produção. Também, um produto ou serviço que tem uma NBR recebe certificados e aumenta sua visibilidade no mercado internacional ou nacional. De maneira que eles são melhores aceitos pelos consumidores e pelo mercado.
Por isso, é sempre vantajoso para um negócio conhecer as NBRs e se apropriar das mais adequadas para a empresa.
O que é NBR 14653?
Viu-se que a sigla NBR significa ‘Norma Brasileira’ e é aprovada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Mas e especificamente a NBR 14653? Vamos te explicar!
Foi no ano de 1998 que a norma brasileira responsável pela avaliação de bens surgiu. E isso para substituir a norma técnica já existente, a NBR 5676. Essa que também era responsável pela avaliação de bens, mas não tão completa e atualizada.
Portanto, a NBR 14653 corresponde a Norma de Avaliação de Bens, obrigatória em todas as manifestações escritas de trabalhos. Esses que devem ser sobre valor de bens, frutos ou direitos sobre estes bens.
Ou seja, se você tem uma empresa e gostaria de saber quanto vale seus bens, precisa de laudos que seguem os padrões da NBR 14653.
Afinal, é a NBR 14653 que tem como objetivo manter, controlar e padronizar as avaliações de diversos tipos de imóveis. De modo a fazer com que uma avaliação possua qualidade e veracidade.
Assim, é por meio da NBR 14653 que o mercado imobiliário baseará a depreciação ou valorização de um imóvel. Por isso, a NBR 14653 segue seu objetivo de maneira a definir desde os procedimentos gerais para a avaliação dos imóveis. Até como funcionará e atuará, especificamente, cada avaliação em cada tipo de imóvel.
E são esses procedimentos e diretrizes que fazem com que haja um equilíbrio dentro do mercado. Pois, a NBR 14653 auxilia a estabilizar os preços, manter valores justos para o comprador e, também, para seu vendedor. Afinal, essa norma tem como função nortear a avaliação de imóveis.
No entanto, a NBR 14653 apresenta sete partes. E cada uma delas tem a mesma base, no entanto foram separadas. E isso para facilitar o entendimento do bem a que cada parte se destina.
Quais são as 7 partes da NBR 14653?
A NBR 14653 é responsável pela avaliação de mercado de imóveis. Dessa forma, essa norma apresenta quais são as metodologias e as parametrizações responsáveis por qualquer laudo ou parecer desse setor.
No entanto, há sete partes da NBR. E mesmo que cada parte tenha sua particularidade e aplicação, para compreender e aplicar a NBR 14653 da melhor forma é necessário entender além do que ela é. Ou seja, compreender também como ela funciona e o que ela aborda.
Assim, a primeira parte trata dos procedimentos gerais, mas ela é utilizada com as outras partes. Enquanto as demais tratam de áreas mais específicas. São elas:
NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos
NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais
NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos
NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais
NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos e artísticos.
NBR 14653-1: Procedimentos gerais
A primeira parte da NBR 14653 é a responsável por apresentar os procedimentos gerais dessa norma. Assim, ela é responsável por todas as informações técnicas que serão aplicadas com as outras etapas da NBR 14653.
Dessa forma, foi na década de 50 que surgiram as primeiras normas de avaliação de imóveis. E, desde então, surgiram algumas ideias e projetos que culminar com a criação da primeira norma para esse tema. Essa que é NBR 5676 no ano de 1977, mas que, com o passar dos anos, foi se atualizando e modificando. Até culminar na NBR 14653.
Portanto, é na NBR 14653-1 que se discorre sobre as diretrizes de avaliações de bens. E isso com o objetivo de sedimentar todos os conceitos, métodos e procedimentos para os serviços de avaliação de bens.
E a avaliação segue algumas diretrizes como categorizar os bens pela sua natureza. Assim como instituir terminologias e definições e descrever as atividades do imóvel. Também, a NBR 14653-1 define a metodologia básica e as especificações da avaliação.
Além disso, a NBR 14653-1 tem aplicação para bens tangíveis e intangíveis. Assim como mostra diversos procedimentos que um engenheiro de avaliação deve adotar.
NBR 14653-2: Imóveis urbanos
A NBR 14653-2 orienta as empresas em relação à avaliação de imóveis urbanos. E isso para que os interessados adquiram conhecimento sobre os valores de mercado desses imóveis. E isso com o objetivo de comprá-los, vendê-los, locá-los ou outras ações como saber o custo de reformas e construções.
Assim, foi em 1998 que a ABNT passou a fazer a revisão dessa norma. De modo que a avaliação de imóveis urbanos terá base nos princípios e diretrizes da NBR 14653-1. No entanto, a avaliação volta-se para as características dos imóveis urbanos.
Além disso, a NBR 14653-2 apresenta termos e definições específicos sobre imóveis urbanos. Assim como as classificações desses imóveis em relação ao seu uso, tipo de imóvel e agrupamento dos imóveis.
Para isso, a norma orienta e recomenda que o engenheiro de avaliações esclareça aspectos essenciais para esse método como finalidade. Além de objetivo, prazo limite e as condições a serem utilizadas.
Também, a NBR 14653-2 apresenta métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos. Como o método comparativo direto de dados de mercado, método para identificar o custo de um imóvel. E, por último, o método involutivo.
Portanto, é dessa forma e seguindo as diretrizes da NBR 14653-2 que um imóvel urbano será avaliado.
NBR 14653-3: Imóveis rurais
A terceira parte dá a NBR 14653, a NBR 14653-3, é a responsável por focar nas análises de imóveis rurais. Além de demonstrar as particularidades desses empreendimentos. Com isso, há definições e nomenclaturas específicas desses imóveis que a NBR 14653-3 apresenta.
Dessa forma, classifica-se os imóveis rurais quanto a sua dimensão, como pequenos, médios ou grandes. Assim como pela sua exploração. Também, é essencial classificar os componentes dos imóveis rurais, como terras, benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos ou removíveis.
Outras formas de classificação são referentes aos veículos, semoventes, recursos naturais, frutos e direitos.
Portanto, a NBR 14653-3 mostra as diversas particularidades e ações de um responsável quanto à classificação e análise dos imóveis rurais.
NBR 14653-4: Empreendimentos
A NBR 14653-4 é outra parte da NBR 14653 que tem base nessa norma brasileira. Desse modo, a NBR 14653-4 também segue todos os aspectos de análise apresentados pela NBR 14653. No entanto, tem suas próprias particularidades.
Essas particularidades se referem à classificação de empreendimentos. Assim, classificam-se os empreendimentos de acordo com a sua base, como imobiliária, industrial, rural, comercial e serviços. E, também, aqueles que possuem base mineral e em concessões de serviços públicos.
Por isso, é essencial reconhecer as atividades básicas dos empreendimentos. De modo que a principal característica de sua análise é reconhecer o valor deles para suas finalidades econômicas e financeiras.
NBR 14653-5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
A quinta parte da NBR 14653 é a NBR 14653-5. Essa NBR é responsável por definir todas as diretrizes que avaliarão máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais. Portanto, para conseguir essa avaliação, o engenheiro técnica precisa conhecer a classificação dos três setores econômicos. Que são o primário, secundário e terciário.
Além disso, há como classificar as máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral segundo o tipo de bem. Assim como segundo a situação dos bens.
Já os bens correntes em unidades industriais têm a sua própria classificação. Como terreno, infraestrutura e edificações. Também, os veículos de transporte apresentam classificação própria.
Dessa forma, ao conhecer e considerar as especificidades dos tipos de itens que a NBR 14653-5 apresenta, terá como avaliá-los. E isso por meio do método comparativo direto de dados de mercado.
NBR 14653-6: Recursos naturais e ambientais
Para a avaliação dos recursos naturais e ambientais, utiliza-se a NBR 14653-6. Dessa forma, essa norma junto a NBR 14653-1, apresenta todas as diretrizes para que um engenheiro de avaliação possa analisar esses recursos.
Assim, a NBR 14653-6 mostra as classificações dos recursos naturais e ambientais que podem ser abióticos ou bióticos. De modo que o engenheiro de avaliação deve conhecê-los para fazer a valoração ambiental ou de jazida ou direito minerário. E isso com o intuito de saber a transdisciplinaridade desse serviço.
Por isso, para definir os métodos de avaliação de recursos naturais e ambientais, há algumas atividades básicas. Como definir o escopo, finalidade e objetivo do laudo.
Além disso, para conseguir identificar o valor dos recursos ambientais há dois métodos, os diretos e os indiretos. De maneira que ambos devem levar em conta o bem-estar das pessoas. E isso pelas mudanças na quantidade e qualidade dos recursos ambientais, por conta de apropriação por uso ou não.
NBR 14653-7: Patrimônios históricos e artísticos
Por último, a NBR 14653-7 é a última parte da NBR 14653. Assim, ela é a responsável por definir a avaliação dos patrimônios históricos e artísticos. Para essa avaliação, é essencial que o engenheiro de avaliação siga as diretrizes da NBR 14653. No entanto, também há os procedimentos gerais específicos da NBR 14653-7.
Dentre eles, está saber como classificar os bens dos patrimônios históricos e artísticos como imóveis, segundo seu aspecto físico. Além de segundo sua conservação, seu estado em relação à concepção original, seu uso e sua natureza de tombamento.
Contudo, o patrimônio histórico e artístico também pode se classificar como bens integrados. Assim, a classificação se faz segundo o tipo, material de execução e o acabamento e localização no contexto do imóvel. Além de segundo a autoria e preservação e integridade.
Os processos metodológicos para avaliar o valor dos imóveis de patrimônio histórico e artístico são os métodos de preços hedônicos. Além do método do custo de viagem, de valoração contingente e de custo de oportunidade.
Portanto, para considerar e avaliar esse tipo de imóvel é necessário identificar o bem e conhecer e solicitar sua documentação. Além de apresentar os documentos pertencentes ao tombamento do patrimônio histórico e artístico. Assim como realizar a vistoria e caracterizar os elementos que são sobre a quantificação do valor do imóvel.
Quais são as normas ABNT 14653?
Dessa forma, há sete normas ABNT 14653 e cada uma terá sua aplicação para um tipo de imóvel. Ou seja, é preciso que seja de conhecimento, não só dos engenheiros de avaliação, mas de todos que trabalham no ramo empresarial saber sobre cada etapa da NBR 14653.
Pois, é desse modo, que os empresários e responsáveis pela empresa saberão sobre os aspectos do seu imóvel. Além de como realizar uma avaliação correta e pertinente e o que ela implica para a empresa. E os benefícios que ela traz.
Qual a norma ABNT para avaliação de imóveis rurais?
Para determinar um tipo de imóvel é necessário considerar o local em que ele está localizado. Pois é esse fator que definirá seu tipo, sua cobrança de impostos e a sua documentação.
Assim, imóveis rurais são aqueles que são moradia, mas também se caracterizam pela produção no campo. Enquanto as propriedades urbanas são as benfeitorias.
No entanto, a definição de imóvel rural segue a Lei nº4.504/1964. Essa que postula que uma propriedade rural é um prédio rústico que se destina à exploração agrícola, pecuária, florestal, agroindustrial ou de extrativismo vegetal. Mas é essencial que esse imóvel se localize fora da zona urbana. E possua uma certificação de imóvel rural.
Afinal, essas propriedades têm a proteção da lei por se destinarem à produção alimentícia e de subsistência. Desse modo, um imóvel rural se distingue do urbano por conta de se destinar à produção.
Portanto, quem possui um imóvel rural precisa considerar e seguir uma norma ABNT específica. Essa que é a NBR 14653-3.
Qual a importância da NBR 14653-1 para a avaliação de imóveis rurais?
A NBR 14653-1 é a norma brasileira responsável por apresentar os procedimentos gerais que embasam todas as outras seis partes da NBR 14653.
Portanto, a NBR 14653-1 tem como objetivo criar um padrão e proporcionar qualidade e veracidade para avaliações de imóveis. Dentre os tipos de imóveis disponíveis para avaliação estão os imóveis rurais.
Com isso, a NBR 14653-3 usa das características e definições da NBR 14653-1 para poder definir os procedimentos gerais e atuação específica nos imóveis rurais. Por isso, sem a NBR 14653-1 não haveria como a NBR 14653-3 conseguir definir sua forma de avaliação das propriedades agrícolas.
Como fazer um laudo de avaliação de imóvel rural?
Os laudos, do latim laudo e lauare, se referem a um texto ou documento que apresentam um parecer técnico. Isso significa que um laudo expressa uma opinião especializada sobre algum assunto específico.
Desse modo, os laudos de avaliação de imóvel rural são documentos feitos por especialistas. E isso para que eles reconheçam aspectos contábeis da propriedade agrícola, como seu valor, custos, frutos e direitos. De maneira que um laudo determinará a finalidade, situação e data de um imóvel rural.
Portanto, é por meio da NBR 14653-3 que se possibilita fazer uma avaliação de um imóvel rural. E essa avaliação é fundamental para saber, com precisão, qual é o valor verdadeiro do imóvel.
Assim, para fazer um laudo de imóveis rurais, primeiro é necessário fazer a avaliação dessas propriedades. Para isso, há cinco passos, são eles:
- Definir a finalidade da avaliação;
- Possuir toda a documentação da propriedade;
- Vistoriar o imóvel;
- Selecionar qual será a metodologia de avaliação disponível na 14653-3;
- Fundamentar o laudo com seu caráter de precisão e avaliação.
Com isso, há como criar um laudo, que precisa ser completo ou simplificado. Ressalta-se que ele se baseará nas avaliações do imóvel rural que precisam ser especificadas de acordo com a sua fundamentação. Além de ser precisa ao considerar as particularidades do mercado.
No entanto, há profissionais específicos que fazem a avaliação e o laudo de imóveis rurais. E esses precisam ser habilitados e especializados. De modo que podem ser engenheiros da área agrícola, florestal e ambiental. Assim, como qualquer profissional da CPCON que é extremamente competente e habilitado para essa função.
Quais são as atividades básicas constantes na NBR 14653-1 e 2?
Tanto a NBR 14653-1 e a NBR 14653-2 apresentam atividades básicas constantes para realizar avaliações. Dentre elas estão:
- Requisição da documentação e conhecimento dela;
- Vistoria do bem avaliado;
- Coleta de dados (aspectos quantitativos e qualitativos);
- Escolha da metodologia;
- Tratamento dos dados;
- Identificação do valor de mercado.
Quais são os cinco métodos de avaliação imobiliária segundo uma norma ABNT?
A ABNT apresenta alguns métodos de avaliação de imóveis que variam de acordo com os tipos de propriedade. Dessa forma, há cinco métodos na NBR 14653 que é importantíssimo de se conhecer.
Afinal, eles mostram como fazer uma avaliação de imóvel por meio de padrões normativos e de maneira regular. Pois se uma avaliação não seguir esses métodos, ela não será legítima. Assim, os cinco métodos de avaliação imobiliária segundo a NBR 14653 são:
- Método comparativo de mercado por fatores: Esse método é responsável por avaliar os imóveis por meio da comparação de preços entre os imóveis da região e o avaliado.
- Método comparativo de mercado por inferência estática: O segundo método é similar ao primeiro. No entanto, se difere por utilizar cálculos estáticos para chegar ao valor do imóvel.
- Método involutivo: O método involutivo é mais usado por construtoras e incorporadoras. Além de ser mais utilizado para imóveis rurais e de grande escala. Assim, ele é responsável por determinar o valor do terreno de acordo com seu aproveitamento eficiente.
- Método evolutivo: Já esse método observa a depreciação do imóvel, de maneira a determiná-lo pelas pesquisas a terrenos similares ao que será observado. No entanto, no método evolutivo há escassez de comparações, por isso se calcula o valor da construção independente do valor total do terreno.
- Método da capitalização de renda: Semelhante ao método involutivo, no entanto ele é pouco utilizado. Afinal, ele considera o valor de renda que o imóvel supostamente oferecerá.
Qual a importância da NBR 14653?
Um exemplo da importância da NBR 14653 é que se você é dono, gestor ou diretor de uma empresa e deseja créditos numa operação e para isso vai oferecer um bem em garantia ao banco, provavelmente vai investir na realização de um laudo de avaliação por exigência do banco para comprovação segura do valor a ser negociado na transação.
Como toda e qualquer norma, a NBR 14653 orienta como o laudo desses bens deve ser realizado e formatado. Então dentro dela há metodologias e conceitos que devem ser aplicados e respeitados para que, de fato, o seu documento seja validado. Caso contrário, além de não valer, poderá sofrer alguma punição.
Quais são os componentes que formam o mercado imobiliário?
Para compreender a atuação da NBR 14653 é essencial, primeiro, saber quais componentes formam o mercado imobiliário. Dessa maneira, há três componentes que compõe esse mercado, são eles:
- Bens ofertados;
- Ofertantes;
- Compradores.
Dessa forma, esses componentes são fundamentais para a formação dos preços de mercado. E com o entendimento de cada um, a empresa conseguirá com que os resultados das avaliações da NBR 14653 sejam proveitosos.
Conheça a CPCON!
É muito importante que sua empresa seja conveniada ou parceira de profissionais que podem garantir um serviço bom e especializado neste assunto, para que esta ação seja benéfica para sua marca. Afinal, a CPCON é uma empresa extremamente confiável e conhecida no país e fora dele pelos seus serviços de qualidade.
Assim, a CPCON é a maior empresa na área de Gestão e Avaliação Patrimonial do país, detentora dos maiores atestados de projetos e da maior quantidade de itens já realizados em um único inventário no Brasil e no mundo.
Ou seja, a CPCON se preocupa com a caminhada que sua empresa está trilhando e por isso oferece soluções em gestão de ativos para todas as empresas, assim como avaliações conforme a NBR 14653. Acesse aqui e conheça os serviços disponíveis!
