NIC 40: Propiedades de Inversión. – NIF C-17

¿Qué es una propiedad de inversión?

En el mundo empresarial actual de alto nivel, las empresas ya no solo van adquiriendo lo necesario para que operen, sino también van tratando de generar inversión en otros bienes que posteriormente, les pudieran generar mejores flujos de efectivo o, en su caso, le permitan elevar el valor de su negocio o empresa; motivo por el cual las normas contables se van modificando para que, al momento de generar información, esta sea lo más clara posible y cumpla su objetivo.

Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos, edificios, partes de edificios) mantenidos por su dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas, las cuales funcionan como activos que generan renta y aumentan su valor con el tiempo. Estas propiedades se adquieren con el objetivo de obtener beneficios de manera constante.

Las propiedades de inversión se definen como aquellos recursos que deben cumplir con requisitos como:

1. Ser un bien inmueble (terrenos o edificios).
2. Destinados a obtener rentas por operaciones de arrendamiento a terceros o para generar plusvalías por su venta y disposición en el curso ordinario de las operaciones.
3. No se utilizan en la producción o suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos.

Los bienes inmuebles que de acuerdo a los anteriores requisitos y que sean clasificados como las propiedades de inversión, pueden ser de propiedad de la entidad o tomados en arrendamiento financiero. En este entendido, para cualquiera de las dos situaciones, se estaría cumpliendo con la generación de rentas y plusvalías por parte de estos activos.

Una propiedad de inversión es una forma indirecta de proveer un servicio.; alguien invierte para adquirir las infraestructuras que las empresas o los particulares necesitan para funcionar. A esto se le conoce como “arrendamiento operativo”, ya que el inmueble se arrienda para que los inquilinos operen en ella.

Principales ejemplos de propiedades de inversión.

• Un terreno que se tiene para la apreciación de capital por su generación de plusvalía a mediano plazo y no para venderse en el corto plazo dentro del curso ordinario de las actividades del negocio;
• Un edificio propiedad de la entidad que se mantiene para ganar plusvalía y mientras tanto está rentado, o está desocupado en espera de ser rentado, a otra entidad, a través de uno o más arrendamientos operativos.
• Un inmueble que está siendo construido o mejorado para mantenerlo en el futuro como una propiedad de inversión.

Ejemplos de lo que NO es considerado propiedad de inversión.

• Inmuebles adquiridos o en proceso de construcción, con el propósito de venderlos en el curso normal del negocio como parte de las actividades primarias de la entidad.
• Propiedades ocupadas por la entidad, incluyendo, entre otras, las que se tienen en espera de que en el futuro sean usadas como propiedades ocupadas por la entidad; por ejemplo, terrenos que se tienen para construir en ellos una planta.
• Propiedades ocupadas por empleados de la entidad (paguen o no rentas a precio de mercado).
• Propiedades ocupadas por la entidad en espera de disponer de ellas.

La importancia de diferenciar una Propiedad de Inversión de una Propiedad de Planta y Equipo.

Lo que diferencia de una propiedad de inversión y una propiedad de planta o equipo, no son las características de la propiedad en sí, sino el uso de las mismas. Cuando se compra una propiedad de inversión se busca obtener renta, aumentar la riqueza personal y producir un ingreso constante a través de la plusvalía. Al adquirir una propiedad planta o equipos se busca facilitar las actividades operativas y administrativas de la entidad. En conclusión:

1. Una propiedad de inversión se refiere a una propiedad que se utilizará para un arrendamiento operativo. Puede tratarse de un inmueble (oficina o vivienda, principalmente), maquinarias o terrenos; siempre que estos no sean para uso personal o corporativo, sino para arrendarlos a otras personas o empresas.
2. Un activo de planta o de equipos es aquella que se emplea para las labores operativas o administrativas. También, puede referirse a una vivienda personal o a los equipos que se utilizan cotidianamente para la ejecución de las operaciones.

Norma Internacional de Contabilidad NIC 40: Propiedades de Inversión.

La Norma Internacional de Contabilidad NIC 40: Propiedades de Inversión, representa un ámbito importante dentro de la organización hablando monetariamente, debido a que se puede representar como un ingreso, plusvalía y renta adicional sin relación al objeto social que busca solventar a la entidad gracias a aquellas propiedades que se encuentran sin uso y fuera de la operación regular.

Esta NIC informará los pasos a seguir para llevar un análisis correcto y una implementación adecuada basándose en los principios básicos tales como la medición, el reconocimiento y la presentación de las revelaciones, además evaluando detenidamente todos los costos relacionados con dicha propiedad de inversión incurridos tanto en la adquisición como en los costos que llevan su mantenimiento.

Objetivo.

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Alcance.

Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión. Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la medición en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero y que se contabilice como un arrendamiento operativo, también se aplicará para la medición en los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

1. Clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos.
2. Reconocimiento de las rentas por arrendamiento de inversiones inmobiliarias (ver también NIC 18 Ingresos ordinarios).
3. Valoración, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre inmuebles mantenidos en régimen arrendamiento operativo.
4. Valoración, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero.
5. Contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior.
6. Información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos.

Esta Norma no será de aplicación a:

1. Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41 Agricultura).
2. Las inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.

Reconocimiento.

Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:

1. Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad.
2. El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.

Según este criterio de reconocimiento, la entidad evaluará todos los costes de sus inversiones inmobiliarias, en el momento en que incurra en ellos. Estos costes comprenderán tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de inmuebles, como los costes incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente.

Algunos componentes de las inversiones inmobiliarias podrían haber sido adquiridos en sustitución de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales.

Según el criterio de reconocimiento, la entidad NIC 40 5 reconocerá en el importe en libros de una inversión inmobiliaria el coste de sustituir un componente del mismo, siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento en que se incurra en dicho coste. El importe en libros de estos componentes sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas contemplados en esta norma.

Medición/Valoración en el reconocimiento.

Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la valoración inicial.

El coste de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costes asociados a la transacción.

El coste de una inversión inmobiliaria no se incrementará por:

1. Los costes de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner el inmueble en condiciones de uso).
2. Ni por las pérdidas iniciales de explotación en las que se incurra antes de que la inversión inmobiliaria alcance el nivel esperado de ocupación.
3. Ni por las cuantías anormales de desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble.

Algunas inversiones inmobiliarias pueden haber sido adquiridas a cambio de uno o varios activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios. La siguiente discusión se refiere solamente a la permuta de un activo no monetario por otro, pero también es aplicable a todas las permutas descritas en el primer inciso de este párrafo.

El coste de dicha inversión inmobiliaria se medirá por su valor razonable, a menos que la transacción de intercambio no tenga carácter comercial, o no pueda medirse con fiabilidad el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado.

El activo adquirido se valorará de esta forma incluso cuando la entidad no pueda dar de baja inmediatamente el activo entregado. Si el activo adquirido no se mide por su valor razonable, su coste se valorará por el importe en libros del activo entregado.

La entidad determinará si una permuta tiene carácter comercial, considerando en qué medida se espera que cambien los flujos de efectivo futuros como consecuencia de dicha transacción. Una permuta tendrá carácter comercial si:

1. La configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo transferido.
2. El valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectada por la permuta, se ve modificado como consecuencia del intercambio; y además.
3. La diferencia identificada en (a) o en (b) resulta significativa al compararla con el valor razonable de los activos intercambiados.

Medición/Valoración posterior al reconocimiento.

Esta Norma requiere a todas las entidades determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias para propósitos de valoración (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del coste).

Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias a partir de una tasación practicada por un experto independiente cualificado profesionalmente y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de inversión inmobiliaria que está siendo valorado.

La entidad puede:

1. Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas sus inversiones inmobiliarias que sirvan de garantía a pasivos en los que se pague un rendimiento ligado directamente al valor razonable, o a la rentabilidad, de los activos específicos que se estén incluidos en dichas inversiones inmobiliarias.
2. Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas las demás inversiones inmobiliarias, con independencia de la elección realizada en el apartado (a) anterior.

Información a revelar.

Las revelaciones presentadas a continuación son de aplicación en adición a las mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos.

De acuerdo con la misma NIC 17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento financiero, incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.

Una empresa debe revelar:

1. Cuando la clasificación resulte difícil (véase el párrafo 12), los criterios desarrollados por la empresa para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio.
2. Los métodos y suposiciones importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir en evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado.
3. La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito valuador que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en  la localidad  y  categoría de las propiedades de inversión objeto de la valuación; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valuación, este hecho se debe también revelar.
4. Las cifras incluidas en el estado de resultados por:
   • Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión;
   • Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo.
   • Los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo.
5. La existencia y monto de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de las ganancias y los recursos obtenidos en su desapropiación.
6. Las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

Aplicación de la NIC 40 en México.

Cubriendo la ausencia de una NIF sobre propiedades de inversión. el CINIF consideró necesario emitir este proyecto de la NIF C-17.

El proyecto de la NIF C-17 define como propiedades de inversión es un terreno o un edificio, o parte de ellos, que se mantiene por la entidad para obtener rentas o apreciación del capital y no para: su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien, para fines administrativos; o su venta en el curso ordinario del negocio, asimismo precisa cuando son activos de inversión y cuando son activos propiedad ocupada por la entidad, así como su valuación inicial y posterior.

El principal cambio que establece la NIF C-17 con la NIC 40 es que abre la posibilidad de que las propiedades de inversión mantenidas para apreciación de capital se valúen opcionalmente a su costo de adquisición o a su valor razonable.

La NIF C-17 tiene sus diferencias con la NIC 40, algunas de las cuales son las siguientes:

1. La NIC 40 menciona que las propiedades de inversión se mantienen para tres posibles propósitos: 1) ganar rentas 2) ganar por apreciación del capital o 3) para ambos propósitos. La NIF C-17 no incluye el tercer propósito.
2. La NIC 40 permite valuar a su valor razonable o a su costo de adquisición. La NIF C-17 no permite que las propiedades para ganar rentas se valúen a su valor razonable.
3. La NIC 40 establece que en el caso de optar por el valor razonable el efecto de las variaciones debe reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo. La NIF C-17 establece que dicho efecto derivado de las variaciones en el valor razonable debe reconocerse como otro resultado integral (ORI).
4. La NIC 40 establece que una entidad puede valuar a su valor razonable un derecho de uso relacionado con una propiedad de inversión.

Norma de Información Financiera C-17: Propiedades de Inversión.

La NIF define propiedad de inversión como un terreno o un edificio, o parte de ellos, que se mantiene por la entidad para obtener rentas o apreciación del capital y no para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien, para fines administrativos; o para su venta en el curso ordinario del negocio.

A partir del 1° de enero de 2021 entra en vigor la NIF C-17 “Propiedades de Inversión” de las Normas de Información Financiera Mexicanas, la cual elimina la supletoriedad de la NIC 40.

La NIF C-17, converge con la NIC 40: Propiedades de Inversión y el cambio principal es la posibilidad de evaluar las propiedades de inversión de acuerdo con dos modelos: Valor razonable o Costo de adquisición.

No existían en las normas de información financiera mexicanas (NIF’s) bases para el reconocimiento contable de las propiedades de inversión, por lo tanto, se aplicaba de forma supletoria la NIC 40 “Propiedades de Inversión” de las Normas Internacionales de Contabilidad emitida por IASB.

La NIF C-17 de las normas de información financiera converge con la NIC 40 de las normas internacionales de contabilidad porque permite en un reconocimiento posterior aplicar el modelo del costo o del valor razonable a elección de la entidad, excepto por 2 diferencias:

• La NIF C-17 deja fuera de las propiedades de inversión a los activos con objetivo de generar ingresos por rentas bajo cualquier contrato de arrendamiento operativo.
• No es aplicable a los activos por derecho de uso que tiene un arrendatario, porque no se tiene probabilidad de ganar apreciación de valor por dicho activo.

Objetivo.

El objetivo de esta Norma de Información Financiera (NIF) es establecer las normas de valuación, presentación y revelación para el reconocimiento de las propiedades de inversión en los estados financieros de una entidad.

Alcance.

Las disposiciones de esta NIF son aplicables a todas las propiedades de inversión de entidades que emiten estados financieros en los términos establecidos en la NIF A-3: Necesidades de los usuarios y objetivos de los estados financieros.

Esta NIF no es aplicable a:

1. Los activos que una entidad mantiene como parte de un modelo de negocio cuyo objetivo es sólo generar ingresos por rentas bajo cualquier tipo de contrato de arrendamiento, cuando esta es la actividad primaria de la entidad.
2. Los activos por derecho de uso que tiene un arrendatario, sin importar que sean sobre terrenos o edificios.
3. Los activos biológicos relacionados con las actividades agropecuarias, los cuales son tratados en la NIF E-1: Actividades agropecuarias.
4. Los activos relacionados con la minería y la extracción de petróleo, gas natural y recursos no renovables similares.
5. Las propiedades ocupadas por la entidad para la producción, el suministro de bienes o servicios, para fines administrativos o mantenidas para su venta en el curso ordinario del negocio.

Reconocimiento.

Las propiedades de inversión se reconocen cuando se cumplen los elementos de la definición de activo.

Una propiedad de inversión debe darse de baja cuando:

1. La entidad pierde el control sobre la misma, lo cual ocurre cuando la vende o la transfiere a un arrendatario en un esquema de arrendamiento financiero.
   
   
   
2. Cuando queda permanentemente retirada de uso y no se esperan beneficios económicos futuros procedentes de su disposición.

Medición/Valoración inicial.

Las propiedades de inversión deben valorarse inicialmente a su costo de adquisición, el cual incluye el precio de adquisición, pago de honorarios, impuestos, otros costos, los costos incurridos para dejar el inmueble en condiciones para generar beneficios, los costos asociados con el retiro del activo y, en su caso, el resultado integral de financiamiento.

Medición/Valoración posterior.

En su reconocimiento posterior, la entidad puede elegir para evaluar las propiedades entre utilizar el “modelo del costo” o el “modelo del valor razonable”.

En el modelo del valor razonable, una entidad debe valuar, sus propiedades de inversión conforme a lo establecido en la NIF B-17, las pérdidas o ganancias deben de reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo (UPN) como otro resultado integral, no deben depreciarse, no duplicar el reconocimiento de activos; si no puede determinarse el valor razonable de manera confiable, debe valorarse a su costo de adquisición y, continuar valuando la propiedad de inversión a su valor razonable hasta que se disponga.

En el modelo del costo, aplicar lo establecido en la NIF C-6 “Propiedades, Planta y Equipo” o lo establecido en la NIF B-11 “Disposición de activos de larga duración y operaciones discontinuadas”.

En el modelo del costo, los traspasos de las propiedades de inversión no deben de modificar el valor neto en libros; en el modelo del valor razonable se reconoce como el costo asumido, el valor que se tenía a la fecha del traspaso. Cuando una propiedad ocupada se convertirá en propiedad de inversión a su valor razonable, al momento del cambio, debe de reconocer cualquier diferencia en la utilidad o pérdida neta del ejercicio.

Normas de presentación.

Las normas de presentación de la NIF C-17 establecen que:

• En el Balance general, presentarse como activo a largo plazo en un rubro llamado “Propiedades de Inversión”.
• Presentarse en el Estado de resultados integral.
• Las propiedades valuadas a su valor razonable, presentar en la UPN los cambios por valuación a su valor razonable, y en su caso, los ingresos por arrendamiento y ganancias o pérdidas por disposición de propiedades de inversión.
• Las propiedades valuadas al costo, presentar en la utilidad o pérdida del periodo los ingresos por rentas, los gastos por depreciación y pérdidas por deterioro y, de existir, la ganancia o pérdida por disposición de propiedades de inversión.

Normas de revelación.

Las normas de revelación de la NIF C-17 requieren que se describa en notas a los estados financieros:

• Las clases de propiedades de inversión
• El modelo adoptado para valuar
• Los criterios utilizados para distinguir las propiedades
• En caso de valor razonable, el perito independiente o en su caso quien realizó    la evaluación
• Las cifras incluidas en la UPN
• Las restricciones para su disposición
• Las obligaciones contractuales de las propiedades de inversión
• En el modelo del valor razonable, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo y, cuando el ajuste por valor razonable sea significativo, revelar las diferencias antes de ajustar contra lo incluido en los estados financieros.
• En el modelo del costo, revelar los métodos de depreciación, la vida útil, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo, el valor bruto, la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro.

Grupo CPCON: Un fuerte aliado asesorando y ayudando a valuar y llevar el control de las propiedades de inversión.

A través de los años las normativas contables internacionales y nacionales se van adecuando de forma más específica, con el fin de que las compañías presenten de mejor manera sus estados financieros a los interesados en los mismos (socios, accionistas, abogados, etc.) revelando de modo más claro, la información especializada presentada y estandarizando la brecha con los distintos tipos de giros a las que se dedican las empresas.

Sin embargo, practicar y seguir una norma contable internacional y nacional puede que no sea una tarea fácil. Es por eso que, Grupo CPCON, con más de una década de operaciones y con servicios en toda Latinoamérica, ofrece una amplia gama servicios de asesoría y consultoría contable-financiera. Uno de los cuales es la aplicación de la NIC 40 y todo lo que establece la normativa, principalmente en relación con la valoración de las propiedades de inversión, así como su adaptación en México a través de la NIF C-17: Propiedades de Inversión.