CPC 28 – Propriedade para Investimento

No Brasil a regulamentação da avaliação e contabilização de Propriedade para Investimento está definida pelo CPC 28 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que é a correlação da norma contábil internacional IAS 40.

Conhecer a norma contábil é muito importante face ao impacto contábil, financeiro e gerencial que podem ocorrer, caso um tratamento errôneo ocorra, o que pode impactar inclusive na análise do investimento pelos sócios e acionistas.

Com a globalização, vieram as aberturas dos mercados e a expansão e crescimento econômicos. De modo que se tornou indispensável alinhar a contabilidade e sua linguagem com os órgãos governamentais de cada país.

Assim, no Brasil, várias entidades contábeis e financeiras se juntaram para criar o CPC, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Dessa forma, essa é a entidade responsável por estudar, preparar e emitir pronunciamentos técnicos de contabilidade. 

E isso a fim de divulgar informações para que entidades reguladoras emitam normas para centralizar e uniformizar as normas. De maneira que todos os setores contábeis estejam em vigência com padrões internacionais e sigam diretrizes iguais.

Portanto, foi com essa finalidade que se criou o CPC 28. O CPC 28 é o pronunciamento responsável por definir a propriedade para investimento.  

Dessa forma, a propriedade para investimento é, resumidamente, uma propriedade física, como um terreno ou um edifício. E esse seu proprietário mantém para ter rendas, valorizar o capital ou para ambas.

Ou seja, uma propriedade para investimento tem o intuito de produzir benefícios futuros. Assim, a CPC 28 mostra que uma propriedade para investimento não é aquela que produz ou fornece qualquer bem ou serviço administrativo. Além de não ter venda no curso comum do estabelecimento.

Conceitos

São exemplos mais comuns: Terrenos (mantidos para valorização de capital a longo prazo), Edifícios (que seja propriedade ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e Propriedades em construção ou desenvolvidas para futura utilização como propriedade para investimento.

Para falar sobre Propriedade para Investimento, vamos iniciar esclarecendo alguns conceitos contábeis que iremos tratar ao longo do artigo. São eles:

Propriedade para investimento

Trata-se de um imóvel (terreno ou edifício – ou parte de um edifício – ou ambos) mantido (pelo proprietário ou pelo arrendatário como um ativo de direito de uso) para auferir aluguéis ou para valorização do capital, ou ambos, exceto para:

(a) uso na produção ou fornecimento de produtos ou serviços ou para fins administrativos; ou

(b) venda no curso normal dos negócios.

Propriedade ocupada pelo proprietário é uma propriedade mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário como um ativo de direito de uso) para uso na produção ou fornecimento de produtos ou serviços ou para fins administrativos.

Valor contábil

É o valor pelo qual um ativo é reconhecido na demonstração da posição financeira

Custo

É o valor de caixa ou equivalentes de caixa pago para a aquisição de um ativo, ou o valor justo de outra contraprestação dada no momento de sua aquisição ou construção ou, quando aplicável, o valor atribuído a esse ativo quando inicialmente reconhecido de acordo com as exigências específicas de outras IFRS, por exemplo, a IFRS 2 – Pagamento Baseado em Ações.

Valor justo

É o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação ordenada entre participantes do mercado na data de mensuração. (Vide IFRS 13 – Mensuração do Valor Justo).

Reconhecimento

Uma propriedade para investimento própria será reconhecida como um ativo quando, e somente quando:

(a) for provável que benefícios econômicos futuros que estejam associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e

(b) o custo da propriedade para investimento puder ser mensurado de forma confiável.

Propriedade para Investimento e a Avaliação por Valor Justo

Conforme o CPC28 – item 6, as propriedades classificadas como propriedade para investimento devem ser contabilizadas usando o método do valor justo, portanto, deverão ser objeto de um Laudo de Avaliação para suporte à sua contabilização.

Este laudo é recomendado que seja emitido por uma consultoria especializada em engenharia de avaliações, com respectivo registro no CREA, e atendendo às todas as determinações da Norma NBR14653, que regulamenta a engenharia de avaliações no Brasil.

O Reconhecimento Inicial da propriedade para investimento deve ser pelo seu Custo, e os custos da transação devem ser incluídos na mensuração inicial; porém a cada encerramento de balanço deve-se Reavaliar pelo Valor Justo, reconhecendo e registrando os ajustes positivos de cada exercício na conta de Ajustes de Avaliação Patrimonial (AAP).

O que pode-se tornar uma vantagem pois a maioria destes ativos devem estar registrados com seu valor abaixo do valor de mercado, visto que a última oportunidade para a reavaliação espontânea foi dada pela Lei 11638/07 com a adoção do “Deemed-Cost” (Custo Atribuído).

Portanto, é fundamental primeiro classificar suas propriedades e enquadrá-las como Propriedade de Investimento ou não, reunindo a documentação que suporte esta classificação; e em seguida, deve-se obter um Laudo de Avaliação com determinação do Valor Justo, para dar o devido suporte à sua contabilização.

A Aplicação

Diante de novas normas e legislações, as organizações precisam se adequar, e para isso devem seguir as orientações dos órgãos legisladores e reguladores competentes, bem como devem contar, de preferência, com um suporte de uma consultoria especializada.

Para os lançamentos existentes, pode-se realizar a Transferência do Ativo Imobilizado para Propriedade para Investimento, ou vice-versa, sempre considerando os critérios da norma e as orientações e premissas da consultoria para que a operação seja bem suportada e não seja passível de questionamentos ou apontamentos de auditoria.

No CPC 28, item 57, dispõe-se que as transferências “para/ou de” Propriedades para Investimento devem ser feitas quando, e apenas quando, houver alteração de uso evidenciada nas seguintes situações:

  • início de ocupação pelo proprietário: transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário (imobilizado);
  • início de desenvolvimento com objetivo de venda: transferência de propriedade para investimento para estoque;
  • fim de ocupação pelo proprietário: transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento;
  • começo de arrendamento operacional para outra entidade: para transferência de estoques para propriedade para investimento.

Normalmente, nas situações que se efetuam as transferências para a Conta Propriedade para Investimento ou vice-versa, são identificadas diferenças entre o Valor Justo apurado pelo laudo e o valor contábil registrado.

Neste caso, o CPC 28 determina regras para a regularização contábil que resumimos a seguir.

Transferência do imobilizado para o investimento a valor justo

Considerando que os ativos estão atualmente registrados nas contas definitivas de Ativo Imobilizado, no momento da transferência para a Conta Propriedade para Investimento deve-se passar a avaliar o bem pelo Valor Justo, e a diferença acumulada até a data da transferência, se for negativa, deve-se registrar no Resultado do Exercício, bem como se for positiva deve-se ajustar em AAP (Ajustes de Avaliação Patrimonial).

Até a data em que o imóvel se torne propriedade para investimento, a entidade deverá depreciar a propriedade e reconhecer quaisquer perdas por redução no valor recuperável (Impairment) que tenham ocorrido.

Deverá tratar qualquer diferença entre o valor contábil da propriedade de acordo com o CPC 27 e o seu valor justo, nas seguintes formas:

  • quando houver qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade será reconhecida no resultado, porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação;
  • quando houver qualquer aumento resultante no valor contábil:
  • até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por Impairment da propriedade, o aumento será reconhecido no Resultado (a quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por Impairment tivesse sido reconhecida);
  • qualquer parte remanescente do aumento será creditada diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. (na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração do resultado).

Transferência do estoque para o investimento a valor justo

Neste caso, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.

O tratamento de transferência de estoque para propriedade para investimento que é escriturada pelo valor justo é consistente com o tratamento de venda de estoque.

Transferência do investimento para o imobilizado a valor justo

Ao transferir a Propriedade para Investimento para o Ativo Imobilizado, deve-se considerar como Custo o Valor Justo, passando a partir da data da operação a sofrer todas as regras de contabilização referentes ao Ativo Imobilizado, inclusive a Depreciação. São situações que geralmente ocorrem:

  • Quando o proprietário iniciar a ocupação de uma Propriedade para Investimento, transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário (imobilizado).
  • Quando se tratar de início de desenvolvimento com objetivo de venda, onde existe a necessidade de transferência de propriedade para investimento para estoque, exige-se que se transfira a propriedade de propriedade para investimento para estoque quando, e apenas quando, houver uma alteração no uso, evidenciada pelo começo de desenvolvimento com ao objetivo de venda. Portanto, quando a entidade decidir alienar a propriedade para investimento sem desenvolvimento, ela continua a tratar a propriedade como propriedade para investimento até que seja desreconhecida (eliminada do balanço patrimonial) e deixe de reclassificá-la como estoque.
O QUE É PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO? CPC 28

O que é CPC 28?

Mundialmente, muitos países ou, até mesmo, continentes como a Europa adotaram a International Financial Reporting Standards (IFRS). Diante disso, no Brasil, em 2009, publicou-se o Pronunciamento Técnico CPC 28, esse que tem relação com a IAS 40 – Investment Property.

Ou seja, o CPC 28 surgiu por consequência da necessidade que se havia para reconhecer e mensurar as propriedades para investimento. Afinal, a propriedade de investimento é um ativo importantíssimo para a criação de receitas.

Assim, o CPC 28 tem o objetivo de normatizar toda a divulgação referente às informações sobre Propriedades para Investimento. De modo que o CPC 28 seja aquele que postula qual é o procedimento contábil que as propriedades que se destinam a produção de renda devem receber.

Ou seja, o CPC 28 é o responsável por definir todos os critérios para mensurar, reconhecer e evidenciar as propriedades de investimento. Além de também definir os ativos não financeiros que se adquire com a venda futura ou geração de lucros do imóvel. E isso ao se basear nas variações dos preços imobiliários.

O que é propriedade para investimento?

O termo propriedade para investimento é relativamente novo para a literatura contábil do Brasil. Afinal, mesmo que a Resolução CFC 1.178/2009 de 2009 apresentou essa nomenclatura, foi por meio do CPC 28 que ela se popularizou.

Dessa forma, todos os imóveis, terrenos e edifícios, ou apenas parte deles, que as empresas não usam para as suas atividades operacionais são propriedades para investimento.  

Ou seja, essa propriedade é aquela que gerará renda, por meio de sua locação. Assim como sua manutenção fará com que o capital se valorize. Mas, também, uma propriedade para investimento, conforme o CPC 28, pode ter essas duas características ao mesmo tempo.

Isso significa que qualquer propriedade de investimento gera fluxos de caixa. E esses fluxos são expressivos e independentes de qualquer outro fluxo de caixa da empresa.

No entanto, os fluxos de caixa só se tornam ativos quando seu custo pode ser mensurado. Além disso, ele deve comprovar que gerará benefícios econômicos no futuro. 

Como as propriedades para investimento são denominadas conforme o CPC 28?

A IAS 40 regulamenta de modo internacional a exploração de qualquer imóvel. Porém, no Brasil, é o pronunciamento técnico CPC 28 que estabelece que uma propriedade de investimento é ativo. 

E esse ativo diz respeito a uma propriedade, um terreno ou um edifício ou um pedaço de um deles, que se mantém pelo seu proprietário para gerar valores. No entanto, esses valores nunca impactarão no caixa de uma empresa. De maneira que eles não são utilizados para qualquer cobertura administrativa.

Ou seja, o CPC 28 denomina as propriedades de investimento como aquelas propriedades que se mantêm para receber aluguel. Assim como para valorizar o capital ou ambas as coisas. Mas esse valor que se gera nunca será usado para influenciar ou manter o caixa da empresa. 

Dessa forma, a propriedade para investimento gerará caixa, mas esse não se destina para qualquer finalidade administrativa.  No entanto, ainda há alguns casos em que uma empresa tenha renda de um aluguel e a use para suas finalidades administrativas.

Caso isso ocorra, mas a empresa também gere caixa de outra maneira, será avaliado qual é a forma que mais gera lucro. Assim, se a maior parte de obtenção não vier do aluguel, o imóvel é propriedade para investimento.

Também, ressalta-se que o CPC 28 classifica as propriedades para investimento como ativos não circulantes. 

Ativo circulante e ativo não circulante

Considera-se como ativo todos os recursos de um negócio que impactam o seu balanço patrimonial. 

No entanto, um ativo é um conjunto de bens ou direitos da empresa que, ao formar o patrimônio, tem a possibilidade de ser revendido ou não. Ou seja, o que apresenta valor monetário para a empresa é um ativo.

Dessa forma, há dois tipos de ativos, o circulante e o não circulante. Os ativos circulantes são aqueles que se referem aos bens e serviços que uma empresa fornece aos consumidores em menos de um ano. Já os ativos não circulantes são o oposto.

Isso significa que um ativo não circulante não se converte em fluxo de caixa para a empresa num período menor do que 12 meses. De modo que ele reverterá valores monetários depois de 12 meses. Como, por exemplo, imóveis e máquinas.  

Classificações dos imóveis para alugar

Um imóvel para alugar, quando alugado, sempre gerará lucro para seu proprietário. Desse modo, um imóvel para alugar é uma propriedade para investimento. No entanto, essa classificação desse imóvel variará de acordo com a sua finalidade.

Portanto, um imóvel para alugar pode ser classificado como imobilizado ou como propriedade para investimento. A primeira classificação diz respeito ao CPC 27, que mostra que no momento em que o aluguel se relaciona com as tarefas da empresa, o imóvel é um imobilizado.

Dessa forma, para ser propriedade de investimento, de acordo com o CPC 28, as atividades da empresa não devem se relacionar com o aluguel.

O QUE É PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO? CPC 28

Como diferenciar ativo imobilizado de propriedade para investimento?

Tanto o CPC 27 quanto o CPC 28 afirmam que um imobilizado ou uma propriedade para investimento tem a função de aluguel.  No entanto, há diferença entre eles é feita por meio da intenção da empresa. Ou seja, com o que ela faz ou tem com o fluxo de caixa, o aluguel.

Conforme o CPC 27, um ativo imobilizado é aquele que produz ou fornece bens ou serviços. Assim como usa uma propriedade para finalidade administrativa. 

E isso com o objetivo de gerar fluxo de caixa, tanto para a empresa quanto para outros ativos que atuam no processo de produção e fornecimento. Isso significa que um ativo imobilizado usará seu fluxo de caixa para auxílio da manutenção das atribuições da empresa.

Já para um imóvel ser um ativo de propriedade de investimento, em concordância com o CPC 28, o fluxo de caixa não é essencial para a empresa. O que significa que é uma renda complementar e que não é essencial e nem auxilia a manutenção da companhia. 

Portanto, para diferenciar um ativo imobilizado de um ativo de propriedade para investimento é essencial distinguir o objetivo das propriedades. Isso é, quando o proprietário não ocupa sua propriedade, ela gera aluguel sendo propriedade para investimento.

Se o proprietário ocupa a propriedade, geralmente ela é um ativo imobilizado. Pois quando o proprietário ocupa a propriedade ela se torna um ativo de uso. De modo que seu uso é para gerar renda relacionada a atividade da empresa.

Exemplo de propriedade para investimento

De acordo com o CPC 28 uma propriedade para investimento produz fluxos de caixa independentes de outros ativos da empresa. Portanto, são exemplos de propriedade para investimento:

  • Imóveis desocupados, mas que os proprietários mantém para ser arredado;
  • Imóveis que a empresa é proprietária, mas que sejam arredados;
  • Edifícios construídos com objetivo futuro de serem investimentos;
  • Edifícios que as empresas mantêm para valorizarem, em longo prazo, o capital. Mas que não tenham previsão, em curto prazo, de venda;
  • Imóveis que as empresas mantêm, mas que seu uso no futuro é indeterminado.

Dessa forma, consoante o CPC 28, se o proprietário ocupar parcialmente uma propriedade e parcialmente mantê-la para qualquer fluxo de caixa, essa não é uma propriedade de investimento. A não ser que o fluxo de caixa não auxilie nas finanças da empresa, de modo a ser insignificante. 

Como contabilizar propriedade para investimento?

Foi a partir do IAS 40 que a CPC elaborou o pronunciamento técnico CPC 28. Assim, ele conceitua propriedade para investimento, mas também os ativos para valorizar ou conquistar renda.

Dessa forma, o CPC 28 permite, por meio de seus conceitos, que as empresas decidam qual o método de mensuração que desejam. E isso para avaliar sua propriedade para investimento. Portanto, há dois métodos que a companhia pode escolher: 

  • Método de custo;
  • Valor justo.

Também, o CPC 28 mostra que as despesas da propriedade para investimento, no momento em que alguém a compra, muda. Ou seja, ele se forma pelo seu preço de compra e qualquer gasto que se relaciona a essa compra.

No entanto, quando a empresa define qual é o método de mensuração que utilizará, ela deve aplica-lo em todas as propriedades de investimento. 

E, por fim, o CPC 28 postula que a empresa tem que fazer várias divulgações em notas explicativas. Essas notas devem informar o método de avaliação e seus valores, a não ser que não há como defini-los. 

Mensuração de uma propriedade para investimento na sua fase inicial

De acordo com o CPC 28, para mensurar a propriedade para investimento, inicialmente deverá usar seu custo. Isso é, o valor de custo, que também incluirá as despesas da transação, é o primeiro passo para a mensuração. Menos se o seu valor de custo não for confiável.

Portanto, pode haver ganho ou perda por conta da modificação no valor justo da propriedade para investimento. De modo que isso deverá ser identificado como consequência do período em que se calculará esse valor. 

Dessa maneira, para contabilizar a propriedade para investimento a empresa deve incluir na mensuração os seguintes custos:

  • Impostos de transferência da propriedade;
  • Qualquer custo de transação;
  • Remunerações de serviços.

Assim, o CPC 28 também estabeleceu custos que não podem se incluir na mensuração de uma propriedade para investimento. São eles:

  • Custos de início das atividades;
  • Perdas operacionais que aconteceram antes da ocupação prevista;
  • Materiais gastos, mão de obra ou qualquer recurso utilizado na construção do imóvel.

Mensuração de uma propriedade para investimento após seu reconhecimento

Para essa mensuração, utiliza-se ou o método do valor justo ou do método do custo. Assim, cada método tem a sua particularidade e a sua aplicação. 

Método do Valor Justo

Há duas possibilidades para as companhias escolherem para mensurar sua propriedade para investimento. No entanto, estimula-se a maioria das companhias a optar pelo método do valor justo.

Ou seja, na divulgação da mensuração da sua propriedade para investimento, é obrigatório que a empresa adote o método do valor justo.

Mas se não há como mensurar com confiabilidade esse valor, como em situações em que o imóvel se torna pela primeira vez uma propriedade para investimento, não se recomenda esse método. 

O valor justo é uma técnica da contabilidade que apresenta o valor de venda de um ativo. Dessa forma, dentro de uma operação financeira entre duas partes e sem favorecidos, ele é o preço aceito.

E caso a empresa não consiga verificar o valor justo da sua propriedade para investimento, deverá informar o porquê. De modo que a mensuração a ser feita será pelo método de custo. 

Método de Custo

De acordo com o CPC 28, se o método que a empresa escolher for o método do custo, ela deve seguir as condições do CPC 27. A não ser que as propriedades sigam os parâmetros de classificação para a venda.

Dessa forma, esse método tem como objetivo avaliar os componentes do patrimônio. Mas, para isso, se baseia nos valores de transação de origem desse patrimônio. 

Esse método é uma das principais formas de mensuração, pois é considerado objetivo e confiável. Afinal, o custo é o montante de caixa. 

Para saber mais, clique aqui e acesse o site do Grupo CPCON!

 

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O impacto da falta de gestão de ativos no seu empreendimento
A gestão de ativos está diretamente ligada à governança corporativa e busca identificar, mensurar e controlar o ciclo de vida desses ativos nas organizações.
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