NIC 40 – Inversiones inmobiliarias

El significado de propiedad es muy amplio, pero es un concepto muy importante para la contabilidad. Una propiedad es cualquier cosa sobre la que una empresa o una persona tiene derechos legales. Y para informar sobre las inversiones inmobiliarias existe la norma contable internacional NIC 40 – Inversiones inmobiliarias.

En términos contables, una propiedad no es sólo la riqueza financiera y otros aspectos tangibles de valor. También puede ser un activo intangible. Y tanto los bienes materiales como los inmateriales son cualquier objeto o actividad que sea fuente de ingresos o riqueza.

Por lo tanto, en general, las propiedades se consideran activos, pero en determinadas situaciones también pueden ser pasivos. Por ejemplo, un programa informático, una marca comercial o una licencia que la empresa posee es a la vez una propiedad y un pasivo.

Cuando se habla de activos tangibles, es decir, los que tienen sustancia física, un bien puede ser un vehículo de motor, un equipo industrial, un mueble o un inmueble. Así, hay varios tipos de propiedades con sus especificidades y características. Entre ellos se encuentran las propiedades de inversión.

En resumen, una propiedad de inversión es una propiedad comprada para generar ingresos, es decir, obtener un rendimiento de esa inversión. Y esto ocurre a través de los ingresos por alquiler o la revalorización. Así que es un solo inversor o un par o grupo de inversores los que compran este tipo de dominios.

El rendimiento financiero que la empresa recibe de esta inversión tiene varias finalidades, como ayudar en las actividades comerciales. Además de producir beneficios para la tesorería de la empresa.

Por lo tanto, era esencial prescribir el procedimiento contable para las inversiones inmobiliarias y sus requisitos de información. Y en 2003 reeditó la norma internacional NIC 40 para postularse sobre este tema fundamental.

Resumen de la NIC 40

En abril de 2001, el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, IASB, aprobó la NIC 40 – Inversiones inmobiliarias . El Comité de Normas Internacionales de Contabilidad lo publicó originalmente en abril de 2000.

De este modo, la NIC 40 – Inversiones inmobiliarias se aplica a la contabilidad inmobiliaria. Considerándolos los terrenos y/o edificios que se mantienen para obtener rentas o para la revalorización del capital o ambos fines.

Al tratarse de una actividad y un concepto fundamentales para numerosas empresas, la NIC 40 debe aplicarse a la hora de reconocer, valorar y revelar las inversiones inmobiliarias. Dado que muchos gestores presentan varias preguntas en relación con este tema en el período cercano a la fecha de cierre del balance.

La NIC 40 establece las definiciones de este tipo de tenencia y cómo se puede medir. Por ejemplo, se miden inicialmente por su coste, pero hay algunas excepciones. Para que pueda ser medido posteriormente por el modelo de valor razonable. Y en él se producen cambios en el valor razonable al reconocerlo como beneficio o pérdida.

El pronunciamiento contable de la CPC que corresponde a la NIC 40

Con los acontecimientos económicos de la última década que han ampliado el mercado a través de la globalización, se ha hecho evidente la necesidad de información con definiciones y mediciones sobre diversos temas contables.

Así, surgieron instituciones encargadas de crear, desarrollar y emitir normas para mantener el equilibrio y la normalización. Y esto ha ocurrido a nivel mundial, con las NIC y las NIIF, y en Brasil a través del Comité de Pronunciamientos Contables (CPC).

Así, el mercado brasileño está en línea con el de más de 140 países que adoptan las normas internacionales de contabilidad. Ya sea para cualquier tema y concepto importante para la contabilidad y el mercado financiero.

Entre los conceptos clave está el de las propiedades de inversión, ya que se ha convertido en una práctica empresarial habitual.

Por ello, para que las empresas tengan acceso a un contenido informativo sobre la realidad económica y financiera que atienda y verifique, en la medida de lo posible, sus necesidades en materia de inversiones inmobiliarias, el Comité de Pronunciamientos Contables creó el CPC 28.

CPC 28 – Bienes de inversión

En 2009, el Comité de Pronunciamientos Contables (CPC) aprobó y publicó la norma contable responsable de las inversiones inmobiliarias. Esta norma pretende reconocer, medir y divulgar estos ámbitos. Con ello, los gestores conocerán el tratamiento contable de estas propiedades y cómo establecerlo y divulgarlo.

Al estar basado en la NIC 40, la mayor parte del CCP 28 presenta los mismos conceptos que la norma internacional. Y un ejemplo de ello es la presentación de las definiciones de lo que es este tipo de propiedad.

¿Qué es una propiedad de inversión según la NIC 40?

Según la NIC 40, una inversión inmobiliaria es una posesión que puede ser un terreno, un edificio, una parte de éste o ambos. Que está en manos del propietario o del arrendatario en régimen de arrendamiento financiero.

Y eso es con el fin de obtener rentas o para la revalorización del capital o ambos, en lugar de ser utilizado para producir o proporcionar bienes o servicios o para fines administrativos. O. también, en una venta comercial normal.

Por ello, este tipo de dominio tiene la característica

• Tienen la función de obtener rentas, apreciar el capital o ambas;
• No debe ser ocupado por su propietario;
• No debe utilizarse para producir o suministrar bienes y servicios, ni para la administración de la empresa;
• No se mantiene para la venta en el curso ordinario de los negocios.

Además, la propiedad de inversión puede incluir los dominios que se están rehabilitando.

La distinción entre los atributos de los bienes de inversión

La característica de este tipo de tenencia es que se tiene para ganar rentas, para aumentar el valor del capital de la empresa o para ambas cosas.

Por lo tanto, una propiedad de inversión generalmente da lugar a grandes flujos de efectivo. Y eso sin tener en cuenta otros activos de la empresa. Es esta concepción la que distinguirá lo que es la propiedad en cuestión y lo que es una propiedad que ocupa el propietario.

Además, la producción y el suministro de bienes o servicios, o el uso de la propiedad para fines administrativos, produce flujos de caja que son atribuibles no sólo a la propiedad. Este dinero que se obtiene también se otorga a otros activos que utilizan las actividades mencionadas. Y en estos casos, la NIC 16 se aplica a la propiedad que ocupa el propietario.

Ejemplos de bienes de inversión

Para entender mejor lo que es una inversión inmobiliaria según la NIC 40, hay algunos ejemplos de este tipo de inmuebles:

• Terrenos con fines de revalorización de la generación de capital a largo plazo;
• Terrenos que se conservan para un uso futuro, pero que son indeterminados. Es decir, si una empresa no ha determinado si el uso del terreno será como propiedad ocupada por el propietario o para la venta a corto plazo, ese terreno se mantendrá con el fin de la revalorización del capital;
• Un edificio propiedad de la empresa o mantenido por ella en régimen de arrendamiento financiero, que se arrienda con uno o varios arrendamientos operativos;
• Un inmueble que no tiene habitantes, pero que se mantiene para su alquiler en virtud de uno o varios arrendamientos operativos;
• Inmuebles que se están construyendo o están en fase de planificación para su desarrollo. Y eso con el propósito de utilizarlo en un futuro como propiedad de inversión.

¿A qué no se aplica la NIC 40?

Hay algunas excepciones a la aplicación de la NIC 40, las que no son propiedades de inversión. Y, en consecuencia, quedan fuera del ámbito de esta norma:

• Activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (NIC 41);
• Derechos y reservas minerales como el petróleo, el gas natural y otros recursos similares no renovables;
• Propiedad que se mantiene con el fin de producir o suministrar bienes o servicios. Así como las destinadas a fines administrativos;
• Inmuebles mantenidos para la venta en el curso ordinario de los negocios o en construcción para la venta(NIC 2);
• Bienes inmuebles que se construyen o desarrollan en nombre de un tercero (NIC 11);
• Inmuebles ocupados por el propietario(NIC 16), incluidos los activos conservados para su uso futuro como tales.
• Propiedad ocupada por los empleados;
• Propiedad que el propietario ocupa a la espera de ser enajenada;
• Propiedad alquilada a otra empresa mediante un contrato financiero.

Reconocimiento de una propiedad de inversión

Hay dos elementos que postulan, según la NIC 40, cuándo la contabilidad debe reconocer este dominio de inversión como un activo. Lo son:

• Está comprobado que las ventajas económicas que se produzcan en el futuro asociadas a la inversión del inmueble llegarán a la empresa y a su caja;
• Es posible medir de forma fiable los costes de las propiedades de inversión.

Es a través de este precepto de reconocimiento que una empresa evalúa todos sus costes de dominio de la inversión. Y eso debería ocurrir siempre exactamente cuando incurren.

Por lo tanto, estos costes cubren todos los gastos en los que se incurrió inicialmente para obtener este tipo de propiedad. Además de tener que añadir posteriormente los costes derivados de la adición, sustitución o mantenimiento de una posesión.

Según el reconocimiento de la NIC 40, una empresa no reconoce, en el importe en libros de una inversión inmobiliaria, los gastos de mantenimiento cotidiano de dicha propiedad. Esto se debe a que estos costes tienen su reconocimiento en el resultado final tal y como se producen.

Ya existe la posibilidad de que parte de estas posesiones se adquieran a través del trueque. Por ejemplo, en una reforma, hay numerosas sustituciones, como la sustitución de las paredes originales por otras nuevas.

La NIC 40 y su fundamento de reconocimiento muestra que una empresa reconoce en su balance el gasto por la sustitución de un dominio de inversión cuando se incurre en ese coste. Pero eso es si la empresa cumple todos los métodos de reconocimiento.

Valoración de una inversión inmobiliaria según la NIC 40

Inicialmente, este tipo de bienes se valora al coste. Por lo tanto, los costes de transacción deben incluirse en la valoración inicial de este activo.

Cuando un arrendatario tiene una participación en un arrendamiento operativo, ésta se clasifica y contabiliza como inversión inmobiliaria. Sin embargo, esto sólo ocurrirá si el inmueble cumple con el significado de este tipo de propiedad y el arrendatario utiliza el modelo del valor razonable.

Esta posibilidad de clasificar y medir está disponible para cada propiedad. Pero, desde el momento en que el gestor elige esta clasificación para su inversión inmobiliaria, que se mantiene en régimen de arrendamiento operativo, cualquier otro dominio que se clasifique como inversión inmobiliaria debe valorarse por el modelo del valor razonable.

Modelo de valor razonable

El valor razonable de las inversiones inmobiliarias es el valor al que podría intercambiarse la propiedad entre sus componentes. Aquellos que están dispuestos en una transacción que tiene lugar en condiciones normales de mercado.

Así, el valor razonable excluye específicamente un valor estimado inflado o deflactado cuando se producen condiciones o circunstancias inusuales.

Además, una empresa indica el valor razonable sin alguna reducción por los gastos de transacción que probablemente se produzcan en la venta. Y esa cifra debe reflejar la situación del mercado en el último periodo de información.

Una vez que una empresa puede tener el reconocimiento inicial de una inversión inmobiliaria, tiene la capacidad de elegir el modelo del valor razonable para medir todas sus inversiones inmobiliarias a su valor razonable.

Por lo tanto, cuando estos bienes están en manos de un arrendatario en virtud de un arrendamiento operativo, se clasifican como no electivos. Por lo tanto, debe aplicarse el modelo del valor razonable.

La recepción o la pérdida de un importe resultante de un cambio en el valor razonable de la inversión inmobiliaria debe identificarse como pérdida o ganancia en el período en que se produce.

Coste de una propiedad de inversión

El coste de este tipo de bienes, cuando una empresa los obtiene, incluye su valor de compra y todos los gastos relacionados con ellos. Estos gastos incluyen, por ejemplo, los honorarios profesionales por servicios legales y los impuestos cuando se transfiere una posesión. Así como los gastos derivados de la transacción.

De este modo, el valor de una participación de inversión no se ha incrementado:

• Costes iniciales. Salvo en los casos en que sea necesario tenerlo para que la propiedad alcance la posición necesaria para poder operar de la manera que la administración desea;
• Pérdidas operativas que se produjeron antes de que este tipo de propiedad alcanzara el nivel de ocupación previsto,
• Grandes cantidades de material, mano de obra o cualquier recurso desperdiciado en la construcción o desarrollo de la propiedad.

Si el pago de este tipo de bienes se aplaza, su gasto es el mismo que el precio de su pago al contado. La única cuestión es que se reconoce la diferencia entre este importe y el total de las remuneraciones financieras que se caracterizan como gastos de intereses en el momento de su abono.

El coste inicial de estos inmuebles, cuando se mantienen en régimen de arrendamiento y se clasifican como inversiones inmobiliarias, debe ser el prescrito para un arrendamiento financiero por la NIC 17.

Esto significa que la empresa tendrá que reconocer este activo por el valor más bajo entre el valor razonable del inmueble y el valor actual de la contraprestación financiera mínima y del arrendamiento. Asimismo, se reconoce un importe equivalente como pasivo de acuerdo con esa misma NIC.

Medición a la que no se aplica la NIC 40

Además de toda la información y las obligaciones que postulan las NIC, esta norma contable internacional se practica a la medición de los estados financieros. Sin embargo, necesitan un arrendatario de inversiones inmobiliarias que se conserve bajo la contabilidad de un arrendamiento caracterizado como financiero.

Además de la medición en los estados financieros del valor de la propiedad de inversión del arrendador proporcionada a un arrendatario bajo un arrendamiento operativo. Pero la NIC 40 no cubre las características presentes en la NIC 17, entre ellas:

• Clasificación de los arrendamientos como financieros u operativos;
• Reconocimiento de los ingresos por arrendamiento de las inversiones inmobiliarias, que también aparece en la NIC 18;
• Determinación de los estados financieros de un arrendatario que se preserva en virtud de un arrendamiento que debe contabilizarse como un arrendamiento operativo;
• Medición en los estados financieros de un arrendador de su inversión neta en un arrendamiento financiero;
• Contabilización de las operaciones de venta y arrendamiento posterior;
• Información sobre los arrendamientos financieros y los arrendamientos operativos.

La importancia de la NIC 40

La norma internacional de contabilidad NIC 40 será aplicada por las empresas para los períodos anuales que comiencen a partir de enero de 2005. Así pues, las empresas adeptas a las propiedades de inversión deben conocer la NIC 40 y saber sus particularidades para aplicarlas de forma correcta, segura y fiable.

Sin embargo, practicar y seguir una norma contable puede no ser una tarea fácil. Por ello, el grupo CPCON, con más de una década de funcionamiento y con servicios en toda América, ofrece diversos servicios de contabilidad. Y entre ellos está la aplicación de la NIC 40 y todo lo que postula, principalmente en relación con la valoración de las propiedades de inversión.

Así que no dude en ponerse en contacto con nuestro equipo de excelentes profesionales cualificados. Ayudaremos a su empresa a alcanzar sus objetivos de forma sencilla, rápida y eficaz.