IAS 40 – Investment Property (Propriedade para Investimento)

As propriedades de investimentos são um tema recorrente na contabilidade brasileira e mundial. Assim, é essencial a norma internacional IAS 40 para informar.

O significado de propriedade é muito amplo, mesmo assim é um conceito importantíssimo para a contabilidade. Uma propriedade é qualquer coisa sobre a qual uma empresa ou uma pessoa tem direitos legais. E para informar sobre as propriedades de investimento existe a norma internacional de contabilidade IAS 40 – Investment Property.

Em termos contábeis, uma propriedade não é apenas uma riqueza financeira e outros aspectos tangíveis de valor. Ela também pode ser um ativo intangível. E tanto as propriedades tangíveis e intangíveis são quaisquer objeto ou atividade que sejam uma fonte de renda ou riqueza.

Portanto, geralmente, as propriedades são consideradas ativos, mas, em determinadas situações, também podem ser passivos.  Por exemplo, um software, marca ou licença que a empresa tenha é uma propriedade e um passivo.

Ao falar sobre ativos tangíveis, ou seja, aqueles que possuem substância física, uma propriedade pode ser veículos automotivos, equipamentos industriais, móveis e imóveis.  Dessa forma, há diversos tipos de propriedades com suas especificidades e características. Dentre elas estão as propriedades de investimento.

Resumidamente, uma propriedade de investimento é um imóvel comprado para gerar renda, ou seja, ganhar um retorno sobre esse investimento. E isso ocorre por meio de renda de aluguel ou valorização. Por isso, é um único investidor ou um par ou grupo de investidores que compram esse tipo de domínio.

O retorno financeiro que a empresa recebe desse investimento tem diversas finalidades, como auxiliar nas atividades empresariais. Assim como produzir lucro para o caixa da empresa.

Por isso, fez-se fundamental prescrever o procedimento contábil para propriedade de investimento e suas condições de divulgação.  E em 2003 reeditou a norma internacional  IAS 40 para postular sobre esse tópico fundamental.

IAS 40 resumo

Em abril de 2001, o International Accounting Standards Board, IASB, aprovou a IAS 40 – Investment Property. Essa que, originalmente, emitiu-se em abril de 2000 pelo Comitê Internacional de Normas Contábeis.

Dessa maneira, a IAS 40 – Investment Property se pratica à contabilidade de imóveis. Considerando-os os terrenos e/ou edifícios que se mantém para ganhar aluguéis ou para apreciação de capital ou para as duas finalidades.

Por ser uma atividade e conceito fundamentais para inúmeras empresas, a IAS 40 deve ser aplicada ao reconhecer, mensurar e divulgar as propriedades para investimento. Já que muitos gestores apresentam diversos questionamentos em relação a esse tema no período próximo à data fim do balanço.

A IAS 40 apresenta as definições para esse tipo de posse e como ela pode ser medida. Por exemplos, elas são inicialmente medidas pelo seu custo, mas há algumas exceções. De forma que pode ser posteriormente medida pelo modelo de valor justo. E nele há alterações no valor justo ao reconhecê-lo como lucro ou perda.

O pronunciamento contábil CPC que corresponde a IAS 40

Com os acontecimentos econômicos da última década que expandiram o mercado por meio da globalização, evidenciou-se a necessidade de informações com definições e mensurações sobre diversos tópicos da contabilidade.

Dessa forma, surgiram instituições responsáveis por criar, desenvolver e emitir normas para manter o equilíbrio e a padronização. E isso aconteceu em âmbito global, com as IAS e IFRS, e no Brasil por meio do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC).

Assim, o mercado brasileiro entra em concordância com o mercado de mais de 140 países que adotam as normas internacionais contábeis. Seja para qualquer tema e conceito importante para a contabilidade e para o mercado financeiro.

Dentre os conceitos fundamentais está o das propriedades de investimento, já que essa se tornou uma prática empresarial comum.

Por isso, para que as empresas tenham acesso a um conteúdo informacional sobre a realidade econômica e financeira que atenda e verifique, na medida do possível, as suas necessidades em relação a propriedade de investimento, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis criou o CPC 28.

CPC 28 – Propriedade para investimento

Em 2009, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aprovou e divulgou a norma contábil responsável pela propriedade para investimento. Essa norma tem como objetivo reconhecer, mensurar e divulgar esses domínios. Com isso, os gestores conhecerão o tratamento contábil dessas propriedades e como estabelecê-lo e divulgá-lo.

Por se basear na IAS 40, a maior parte do CPC 28 apresenta os mesmos conceitos que a norma internacional. E um exemplo disso é a apresentação das definições do que é esse tipo de propriedade.

Investment Property - IAS 40

O que é uma propriedade de investimento conforme a IAS 40?

Segundo a IAS 40, uma propriedade de investimento é uma posse que pode ser uma terra, edifício, parte do último ou ambos. Que se detém pelo proprietário ou pelo locatário sob um arrendamento financeiro.

E isso com o propósito de ganhar aluguéis ou para apreciação de capital ou ambos, em vez de ser usada para produzir ou fornecer bens ou serviços ou para fins administrativos. Ou. também, em uma venda normal dos negócios.

Por essa razão esse tipo de domínio tem como característica:

  • Ter a função de ganhar aluguéis, apreciar de capital ou ambos;
  • Não ser ocupada pelo seu proprietário;
  • Não ser utilizada quando se produz ou fornece bens e serviços, ou para administração da empresa;
  • Não ser mantida para venda no curso ordinário dos negócios.

Também, a propriedade de investimento pode incluir os domínios que estão sendo redesenvolvidas.

A distinção entre os atributos da propriedade de investimento

Esse tipo de posse tem como característica que sua manutenção seja para auferir aluguéis, para valorizar o capital da empresa ou ambos.

Portanto, uma propriedade de investimentos origina, geralmente, grandes fluxos de dinheiro. E isso independentemente de outros ativos que a empresa detenha. É essa concepção que irá distinguir o que é a propriedade em questão e o que é um imóvel que o proprietário ocupa.

Além do mais, produzir e fornecer bens ou serviços, ou usar o imóvel para fins administrativo, produz fluxos de caixa que se atribuem não apenas à propriedade. Esse dinheiro que se obtém também se concede a outros ativos que as atividades citadas usam. E, nesses casos, aplica-se a IAS 16  para o imóvel que o proprietário ocupa.

Exemplos de propriedades de investimento

Para compreender melhor o que é uma propriedade de investimento conforme a IAS 40, há alguns exemplos desse tipo de propriedade:

  • Terra com a finalidade de apreciação de geração de capital de longo prazo;
  • Terrenos detidos para utilizar no futuro, mas que é indeterminado. Ou seja, se uma empresa não determinou se a utilização da terra será como imóvel que o proprietário ocupa ou para venda de curto prazo, esse terreno se manterá com o propósito de apreciação de capital;
  • Edifício de propriedade da empresa, ou mantido por ela sob um contrato de arrendamento financeiro, que está alugado com um ou mais arrendamentos operacionais;
  • Imóvel que não tem habitantes, mas que se mantém para aluguel sob um ou mais arrendamentos operacionais;
  • Imóvel que está sendo construído ou ainda no planejamento para seu desenvolvimento. E isso com o propósito de utilização em um futuro como propriedade de investimento.

Ao que a IAS 40 não se aplica?

Há algumas exceções para a aplicação da IAS 40, esses que não são propriedades de investimento. E, consequentemente, estão fora do escopo dessa norma:

  • Ativos biológicos referentes à atividade agrícola (IAS 41);
  • Direitos e reservas minerais como petróleo, gás natural e recursos não regenerativos similares;
  • Propriedade que se mantém com intuito de produção ou de fornecer bens ou serviços. Assim como aquelas que se destinam para fins administrativos;
  • Imóvel que se mantém à venda no curso normal de negócios ou em processo de construção de desenvolvimento para venda (IAS 2);
  • Imóveis que estão se constroem ou desenvolvem em nome de terceiros (IAS 11);
  • Imóvel que o proprietário ocupa (IAS 16), incluindo bens preservados para uso futuro como esse tipo de propriedade.
  • Imóvel ocupado por funcionários;
  • Propriedade que o proprietário ocupa aguardando alienação;
  • Propriedade alugada para outra empresa por meio de um contrato financeiro.

Reconhecimento de uma propriedade de investimento

Há dois itens os quais postulam, segundo a IAS 40, quando a contabilidade deve reconhecer esse domínio de investimento como ativo. São eles:

  • For comprovado que as vantagens econômicas que aconteceram no futuro associadas ao investimento da propriedade chegarão para a empresa e seu caixa;
  • É possível mensurar, com confiabilidade, os custos da propriedade para investimento.

É por meio desse preceito de reconhecimento que uma empresa avalia todos os seus custos de domínio de investimento. E isso sempre deve acontecer exatamente quando eles se incorrem.

Dessa forma, esses custos abrangem todas as despesas que incorreram inicialmente para a obtenção desse tipo de propriedade. Ademais de, posteriormente, ter que adicionar os custos que incorrerem na adição, substituição ou manutenção de uma posse.

Conforme o reconhecimento da IAS 40, uma companhia não reconhece, na quantia escriturada de uma propriedade de investimento, as despesas da manutenção diária de tal domínio. Isso acontece porque esses custos tem seu reconhecimento no resultado final conforme incorridos.

Já há a possibilidade de partes dessas posses terem sua aquisição por meio de troca. Por exemplo, em uma reforma, há inúmeras substituições, como a das paredes originais por novas.

A IAS 40 e o seu motivo de reconhecimento demonstra que uma companhia reconhece no seu balanço a despesa pela substituição de um domínio de investimento quando esse custo incorre. Mas isso se a empresa atender todos os métodos de reconhecimento.

Mensuração de uma propriedade de investimento conforme a IAS 40

Inicialmente, a mensuração desse tipo de propriedade ocorre pelo seu custo. Por isso, deve-se incluir os custos de transação na medida inicial desse ativo.

Quando um arrendatário detém uma participação de propriedade em um arrendamento operacional, essa se classifica e contabiliza como propriedade de investimento. No entanto, isso só irá acontecer caso o imóvel atender ao significado desse tipo de propriedade e o arrendatário utilizar o modelo de valor justo.

Essa possibilidade em classificar e mensurar está disponível para cada propriedade. Mas, a partir do momento que o gestor opta por essa classificação para sua posse de investimento, essa que se mantem sob um arrendamento operacional, qualquer outro domínio que se classifica como propriedades para investimento precisa se mensurar pelo o modelo de valor justo.

Modelo de valor justo

O valor justo da propriedade para investimento é o valor pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre componentes. Esses que estão dispostos em uma transação que ocorre em condições normais de mercado.

Assim, o valor justo especificamente exclui um valor estimado inflado ou deflacionado quando eles seguem condições ou circunstâncias fora do comum.

Também, uma companhia indica o valor justo sem alguma redução por gastos de transação que têm a possibilidade de acontecer na venda. E esse valor precisa espelhar as situações de mercado no período final do relatório.

Depois que a empresa consegue ter o reconhecimento inicial de uma propriedade de investimento, ela tem a possibilidade de escolher o modelo de valor justo para mensurar todos os seus investimentos de propriedade ao valor justo.

Dessa forma, quando essa propriedade se detém por um locatário em um arrendamento operacional ele se classifica como não eletivo. E, assim, deve-se aplicar o modelo de valor justo.

Já receber ou perder um valor que resulta de uma mudança no valor justo da propriedade para investimento precisa se identificar como lucro ou prejuízo do período em que ocorrer.

Custo de uma propriedade de investimento

O custo desse tipo de propriedade, quando uma empresa a obtém, inclui o seu valor de compra e toda despesa que se relaciona a ela. Essas despesas englobam, por exemplo, honorários profissionais para serviços jurídicos e impostos quando há a transferência de uma posse. Assim como despesas advindas de transação.

Dessa forma, o valor de uma posse de investimento não tem acrescentado a ele:

  • Custos iniciais. Com exceção dos casos que é preciso tê-la para fazer com que a propriedade alcance posição necessária para que haja a possibilidade de operar da maneira que a administração desejar;
  • Perdas operacionais que aconteceram antes que esse tipo de propriedade atingiu o nível planejado de ocupação,
  • Grandes quantidades de material desperdiçado, mão de obra ou qualquer recurso que aconteceu na construção ou desenvolvimento do imóvel.

Caso o pagamento desse tipo de propriedade for diferido, sua despesa é a mesma que o preço de seu pagamento à vista. A única questão é que se reconhece a diferença entre esse valor e o total das retribuições financeiras que se caracterizam como despesa de juros no decorrer do momento de seu crédito.

Já o custo inicial dessa propriedade, quando se mantém mantida sob arrendamento e classificada como propriedade de investimento, é obrigatório estar conforme prescrito para um arrendamento financeiro pela IAS 17.

Isso significa que a empresa terá que reconhecer esse ativo com o menor valor entre o valor justo do imóvel e o valor presente da retribuição financeira que seja mínima e do arrendamento. Também, um montante equivalente se reconhece como um passivo de acordo com essa mesma IAS.

Mensuração a qual a IAS 40 não se aplica

Além de todas as informações e obrigações que a IAS postula, essa norma contábil internacional se pratica à mensuração das demonstrações financeiras. No entanto, elas precisam de um arrendatário de propriedades de investimento que se preserva sob a contabilização de um arrendamento caracterizado como arrendamento financeiro.

Além da mensuração no valor do arrendador de demonstrações financeiras de propriedades para investimento fornecidas a um arrendatário em um arrendamento operacional. Mas, a IAS 40 não abrange as características presentes na IAS 17, incluindo:

  • Classificação das locações como locações financeiras ou locações operacionais;
  • Reconhecimento de receita de arrendamento de posse para investimento, que também aparece na IAS 18;
  • Determinação das demonstrações financeiras de um arrendatário que se preserva sob arrendamento que deve se contabilizar como arrendamento operacional;
  • Medição nas demonstrações financeiras de um arrendador de seu investimento líquido em um arrendamento financeiro;
  • Contabilização de transações de venda e relocação;
  • Divulgação sobre arrendamentos financeiros e arrendamentos operacionais.
IAS 40 - Investment Property

A importância da IAS 40

A norma internacional contábil IAS 40 deve se aplicar pelas empresas para períodos anuais com início em ou após janeiro de 2005. Dessa forma, as empresas que são adeptas de propriedades de investimento precisam conhecer a IAS 40 e saber suas especificidades para aplicá-las de forma correta, segura e confiável.

No entanto, praticar e seguir uma norma contábil pode não ser uma tarefa fácil. Por isso, o grupo CPCON, com mais de uma década de atuação e com serviços por toda a América, oferece serviços diversos de contabilidade. E entre eles está a aplicação da IAS 40 e de tudo o que ela postula, principalmente em relação à mensuração das propriedades de investimento.

Portanto, não deixe de entrar em contato com nosso time repleto de profissionais qualificados e de excelência. Nós iremos ajudar sua empresa a alcançar seus objetivos de maneira simples, rápida e eficiente!

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