A avaliação imobiliária é fundamental para que um negócio seja feito com transparência e colha bons frutos. Logo, deve ser feita por corretores imobiliários que tenham capacitação e dominem os conhecimentos do mercado. Portanto, confira o que é, quais são os objetivos, como ser feito e as vantagens que uma avaliação imobiliária pode trazer para a sua empresa.
O que é avaliação imobiliária?
É comum as pessoas confundirem a avaliação imobiliária com a vistoria, porém as duas possuem diferenças, principalmente nos seus objetivos. Assim, enquanto a vistoria verifica as condições de conservação da habitação procurando possíveis reparos para que não haja prejuízo na transação do imóvel ou locação, a avaliação imobiliária não vai focar apenas nas condições internas, ou seja, será feita uma análise completa considerando também os fatores externos e de mercado para encontrar um preço justo.
Com isso, a avaliação imobiliária ajuda a encontrar um preço compatível com o do mercado. Dessa forma, quando feita corretamente, ajudam para que as negociações ocorram com maior eficiência e poucos questionamentos.
Se você está se perguntando quanto custa uma avaliação imobiliária, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) determinou que o valor deve girar em torno de 1% do valor do imóvel, entretanto, pode variar em cada estado. Além disso, a empresa que deseja realizar o parecer técnico de avaliação mercadológica deve apresentar o título de avaliador imobiliário.
A certificação dessa especialização pode ser feita pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) ou realizando uma graduação em gestão imobiliária. Em contrapartida, no dia a dia da imobiliária, é provável que o corretor realize a avaliação imobiliária informalmente, realizando a sugestão de preços de acordo com o seu conhecimento do mercado.
Por que fazer avaliação imobiliária?
Para quem deseja adquirir um imóvel, a realização da avaliação imobiliária de forma correta por alguma empresa pode ser essencial. De modo que, na avaliação, serão verificados todos os fatores e as características que podem ajudar na valorização do imóvel. Assim, essa estratégia pode ser importante para verificar se o valor pedido pelo proprietário ou por uma empresa imobiliária está de acordo com as condições e valores do mercado.
Um exemplo que pode ocorrer e demonstra qual é o objetivo de uma avaliação imobiliária é quando o valor pedido está abaixo do que foi mostrado na avaliação imobiliária. Sendo assim, neste caso, a melhor opção é acelerar a negociação, pois você pode estar diante de uma grande oportunidade, uma vez que o imóvel valoriza mais após a compra.
Em contrapartida, naquelas situações em que o valor pedido está acima do preço médio, o laudo da avaliação imobiliária pode servir como um referencial para conseguir negociar melhores condições de pagamento ou um desconto.
Quando é necessário fazer avaliação imobiliária?
Em síntese, a avaliação imobiliária é recomendada em processo de compra e venda, construção, financiamento ou até mesmo em uma partilha de bens, pois apenas com esse documento que fica possível chegar próximo ao preço real do imóvel, ou seja, o laudo é um documento comprobatório para a empresa.
Por isso, nos casos de financiamento, a empresa responsável pela concessão do crédito entra com o pedido para garantir que será coberto o valor investido, caso não haja pagamento da dívida.
Em contrapartida, nos casos que não têm o banco ou alguma empresa envolvida, e a negociação seja apenas com o vendedor, o comprador pode solicitar o documento para verificar o real valor do imóvel. Além disso, o documento pode ser utilizado em processos judiciais, normalmente, quando tem valores de aluguel envolvidos, revisão, renovação ou cálculo de indenização.
Quais os critérios utilizados para avaliação imobiliária?
Ao realizar uma avaliação imobiliária, a empresa precisa seguir alguns critérios para que o processo seja considerado legal. Assim, as regras foram estipuladas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). Logo, para definir o valor final do imóvel, é necessário conferir esses itens:
Localização
É o principal ponto da avaliação. Assim, para chegar ao preço de um imóvel, é necessário considerar a cidade, bairro ou rua que está localizado, pois pode afetar no preço final.
Acabamento
Conferir o estado de conservação também é fundamental. Nesse sentido, a realização correta do acabamento pode promover um crescimento considerável no valor do imóvel.
Documentação
A documentação em dia deve ser uma das exigências para que a operação financeira seja possível. Além disso, os impostos, degradação de áreas em preservação e locais de difícil acesso podem prejudicar o valor final.
Atividades básicas
Algumas atividades podem dificultar a valorização do imóvel. Assim, dependendo do motivo da análise, ocupações, dívidas anteriores e deterioração, podem gerar custos extras que dificultam a obtenção de lucro pela empresa.
Revestimento e pintura
Na avaliação imobiliária, no processo de análise do revestimento, o vistoriador verifica a existência de marcas, umidade e rachaduras, pois podem significar infiltrações ou vazamentos.
Além disso, as pinturas da parte interna e externa também podem demonstrar o nível de cuidado que está tendo com o imóvel. Por isso, é um dos critérios na hora da avaliação imobiliária. Além de ser comum também a verificação de sombreados, falhas e ondulações.
Fachada
Para conseguir uma avaliação positiva, é importante preservar em bom estado os componentes da fachada, como grades, portões, portas, calçamento e do portão eletrônico.
Elétrica e hidráulica
Essa parte do processo demanda uma inspeção detalhada. Dessa forma, devem ser realizados testes em todos os aparelhos, como ralos, descargas, chuveiros e caixa de energia.
Vidros
É preciso verificar se as janelas e portas de vidro estão em bom estado, pois o avaliador irá verificar se existem arranhões, falta de peças ou trincas.
Consultoria imobiliária para realizar a avaliação imobiliária
A busca de uma consultoria imobiliária para realização de uma avaliação imobiliária pode ser um excelente custo-benefício para a empresa. Portanto, para a empresa ser especialista no assunto, ela consegue analisar, estudar e conhecer o mercado imobiliário. Assim, a empresa do segmento está sempre atualizada e pode conseguir desenvolver planos estratégicos para o cliente.
Além disso, a consultoria imobiliária age de acordo com a lei. Logo, é uma garantia de que todo o processo está sendo feito de acordo com os pronunciamentos contábeis e as normas. Desse modo, a contratação de uma empresa especializada pode ajudar na diminuição de gastos, elaboração de contratos eficientes, segurança, auxílio nas negociações, respaldo jurídico e aproximação das duas partes.
Em contrapartida, é importante destacar que existe uma diferença entre um corretor e um consultor imobiliário. Assim, o corretor é o profissional regulado pelo Creci e que deve auxiliar no processo de compra, venda, locação e permuta, podendo realizar sugestões quanto à comercialização imobiliária. Logo, é uma de suas obrigações dar assistência aos clientes durante a visita em algum imóvel e saber analisar os locais que a imobiliária está disponibilizando para venda ou compra.
No entanto, o papel do consultor imobiliário é diferente. De modo que, através de informações e pesquisas, ele vai focar apenas em oferecer informações do mercado aos clientes, pois esse processo pode identificar oportunidades para saber se o mercado está ou não favorável.
Além disso, ele também consegue realizar previsões a médio e longo prazos, elaboração de contratos e acompanhamento das mudanças de proprietários. Apesar disso, os serviços não são excludentes. Sendo assim, é possível utilizar ambas as modalidades para que uma complemente a outra.
Os serviços realizados por uma consultoria imobiliária são diversos, entre eles: estudos de viabilidade econômica, análise de portfólios imobiliários, sugestões de novos negócios, monitoramento das tendências, negociação a valores justos, análise de rentabilidade, revisão de tributos, análise das melhores alternativas imobiliárias para um terreno, compra e venda de imóveis e também o “Built to Suit” (avaliação de operações em que instituições ocupam imóveis planejados para suas operações e demandas).
Quais os métodos utilizados para a avaliação imobiliária?
É necessário que os corretores utilizem critérios na hora de realizar a avaliação. Por outro lado, existem também diversos métodos que também são utilizados. Nesse sentido, o avaliador que irá definir qual o melhor para realizar a avaliação imobiliária, ou seja, varia de acordo com o local. Assim, confira quais são os principais métodos:
Método evolutivo
É muito indicado na avaliação de imóveis urbanos, pois ele é feito através do cálculo do terreno e suas benfeitorias.
Método involutivo
Utilizado na avaliação de terrenos não muito comuns, pois é realizado um estudo para saber a viabilidade técnico-econômica do valor do terreno.
Método comparativo
É o método imobiliário mais famoso. Dessa forma, é feita uma comparação com os dados do mercado para verificar qual melhor se aproxima da realidade do imóvel, exemplo: bairro igual, área de lazer igual, número de quartos iguais, entre outros pontos.
Em síntese, a avaliação imobiliária é nada mais do que um relatório em que estão presentes conhecimentos técnicos e científicos que são utilizados para a avaliação de bens. Assim, seguindo uma série de procedimentos, tem o objetivo de gerar um laudo.
