NBR 14653-2: Imóveis Urbanos

A norma padrão NBR 14653-2 é voltada para a área dos imóveis urbanos e tem regras específicas. De tal maneira que está inclusa dentro do portfólio da norma (principal) NBR 14653.

Enquanto que nesta parte existem diretrizes e bases para uma aplicação coerente da mesma. Então é isso que o artigo vai trazer para você, lhe ajudando a compreender melhor a documentação.

Pontos Chave

• NBR 14653: é a norma principal que possui 7 parte em sua composição. Desse modo, a mesma pertence a ABNT e administra as avaliações nos imóveis nacionais. Servindo como base para gerar a valorização de um determinado imóvel.
• NBR 12653-2: segunda parte da norma que serve para a avaliação dos imóveis urbanos. Ou seja, aqueles que estão na cidade ou que possuem algum tipo de fundamento do tipo;
• Engenheiro avaliador: consiste no profissional que tem a devida habilitação para construir o laudo técnico.

Explicando a norma NBR 14653

O objetivo das normas que são elaboradas pelo sistema ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é padronizar o sistema. Desse modo, entenda que cada uma delas possui características e algumas regras.

Com isso, compreenda que tal normativa visa uma padronização nos processos tanto para produtos quanto para serviços. E a NBR 14653-2 faz parte da norma, sendo a segunda parte dela.

De fato, saiba que a documentação da mesma engloba diversas etapas de grande importância. Que vão desde a elaboração (produção) até as operações de entrega aos seus consumidores.

Ao passo que garante toda a tranquilidade e também a confiança aos envolvidos no processo. Nas normas nacionais (comuns) temos informações voltadas para os imóveis rurais.

Em destaque está justamente a norma NBR 14653, onde estão várias das questões direcionadas a avaliação dos imóveis. Enquanto que isso rege os procedimentos (gerais) e as especificações dos tipos existentes de imóveis rurais.

Por certo, compreenda que a NBR 14653-2 é uma das partes inclusas na normatização principal. De tal modo que ela visa o seguinte:

• Norma (Brasileira) com objetivo de padronizar, gerar qualidade e manter a veracidades destas avaliações (imóveis rurais).

Dessa forma, compreenda que isso inclui desde a parte da definição das práticas gerais até o modo de atuação. Confira na lista abaixo quais são essas 7 divisões:

• NBR 14653-1: Procedimentos Gerais;
• NBR 14653-2: Imóveis Urbanos;
• NBR 14653-3: Imóveis Rurais;
• NBR 14653-4: Empreendimentos;
• NBR 14653-5: Máquinas, equipamentos, instalações e os bens industriais no geral;
• NBR 14653-6: Recursos Naturais e os ambientais;
• NBR 14653-7: Patrimônios (históricos).

Nisso, entenda que são sete as partes da norma e na sequência vamos compreender a NBR 14653-2. Lembrando que cada uma delas possui detalhes dentro da documentação completa.

O que é a NBR 14653-2?

Essa parte da norma serve para trazer orientações para as empresas. De tal forma que está diretamente relacionada aos imóveis urbanos. Sendo que sua importância é trazer dados aos interessados a respeito dos valores (mercado).

Dessa maneira, saiba que será possível:

• Comprar;
• Vender;
• Alugar;
• Entre outras tarefas.

Além disso, entenda que na norma NBR 14653-2 se torna possível compreender melhor os custos usados em construções e reformas. No caso, no ano de 1.998 a ABNT realizou uma revisão na norma.

Ao passo que isso fez com que essa parte esteja relacionada de forma direta a NBR 12653-1. Ou seja, seguindo os princípios, bases e as diretrizes que são explicadas na primeira parte da norma principal.

Enquanto que há algumas definições/termos que são bastante específicos. De tal modo que cobrem os imóveis urbanos e informações relacionadas. Bem como tais classificações deles mediante ao uso, agrupamento ou categoria.

Vale destacar que as orientações da mesma visa orientar os engenheiros. A fim de que os profissionais possam esclarecer corretamente fatores que são de extrema importância no método utilizado.

Aliás, compreenda que na NBR 14653-2 estão vários métodos que permitem a identificação dos valores (bens). Além dos frutos e dos direitos dos itens, ou seja, tudo que estiver atrelado a eles.

Desse modo, entenda que os métodos principais são:

• Comparativo (direto) nos dados do mercado;
• Identificador do custo (imóvel);
• Involutivo.

Decerto, compreenda que o ideal é seguir as diretrizes da documentação. E também da própria NBR 14653 que é a norma principal e que comporta todas as 7 partes em um só processo.

Resumo da norma NBR 14653-2

Em resumo, entenda que a norma NBR 14653-2 engloba a segunda parte da NBR 14653. Que no caso é voltada para que seja feita toda a avaliação dos bens seguindo a ABNT.

Dessa forma, compreenda que na NBR 14653-2 temos os imóveis urbanos. No caso, um imóvel do tipo é um bem situado na cidade. Ou alguma determinada propriedade que tem finalidades urbanas.

Com isso, saiba que a mesma pode ser utilizada tanto para os fins comerciais quanto para moradia. Um detalhe fundamental é que na norma toda é preciso que cada parte trabalhe com a posterior.

Já que na documentação total da norma principal é preciso entender cada parte. E na NBR 14653-2 está justamente a maneira na qual a avaliação dos imóveis urbanos deverá ser feita.

Além disso, compreenda que é preciso seguir todos os procedimentos gerais (parte 1). Enquanto que a adequação da vistoria (tipo) aos bens e os detalhes essenciais precisam ser realizados adequadamente.

Sempre respeitando as necessidades que são identificadas através do engenheiro que é responsável pelo processo. Nisso, compreenda que as tarefas presentes na NBR 14653-2 envolvem:

• Fazer toda a caracterização no terreno;
• Caracterizar as benfeitorias que não estejam documentadas;
• Realização das caracterizações nas edificações.

O escopo da norma NBR 14653-2

Em termos de escopo, compreenda que a norma em questão traz os procedimentos voltados a avaliação. Que no caso englobam os imóveis urbanos e as variáveis presentes na documentação são:

• Classificações (natureza);
• Instituição: definições, abreviaturas, definições, entre outros;
• Descrições de suas atividades (básicas);
• Definição das metodologias (básicas);
• Especificações (avaliações);
• Requisitos (básicos) do laudo desta avaliação.

Por certo, entenda que na NBR 14653-2 o objetivo é trazer detalhes dos procedimentos (gerais). Sendo que nesta parte temos a avaliação dos bens que são classificados como imóveis urbanos.

E isso inclui as avaliações, padrões de unidades e as servidões (urbanas). Já na documentação estão os termos e as definições que são muitos. Por isso, caso você queira, faça a leitura completa do documento.

Classificações: imóveis urbanos

Um detalhe importante nesta parte da norma são as classificações utilizadas. De tal forma que os imóveis urbanos recebem nomenclaturas mediante ao seu objetivo de uso.

Com isso, entenda que temos na NBR 14653-2 os seguintes nomes para uso:

• Residencial;
• Industrial;
• Comercial;
• Institucional;
• Misto.

Enquanto que no tipo de imóvel encontramos:

• Terreno;
• Apartamento;
• Escritório;
• Casa;
• Loja;
• Escolas;
• Entre outros.

Por sua vez, saiba que nos agrupamentos de imóveis eles recebem essa classificação:

• Loteamentos;
• Condomínios (casas);
• Conjuntos (habitacionais);
• Prédios (comerciais);
• Entre outros tipos.

Atividades básicas da NBR 14653-2

Nas atividades básicas da NBR 14653-2 estão várias informações que servem de ajuda aos engenheiros. Desse modo, compreenda que o profissional que atuará com as avaliações siga tais procedimentos.

Assim, saiba que na documentação temos os seguintes dados:

• O engenheiro deverá esclarecer os aspectos que são essenciais na adoção dos métodos de avaliação;
• Bem como os níveis desta fundamentação/precisão a ser alcançada;
• Finalidades: aquisições, locações, alienações, garantias, seguros, entre outras;
• Objetivos: valores no mercado para compra/venda ou mesmo para a tarefa de locação. Além disso, temos os valores de riscos, patrimoniais, reedições, liquidações forçadas, desmontes e outros tipos;
• Prazo (limite) para a entrega e apresentação dos laudos;
• Condições que precisam ser utilizadas (laudos que sejam restritos).

Vistoria na norma NBR 14653-2

Na vistoria da NBR 14653-2 você precisa seguir algumas diretrizes importantes para ter os resultados adequados. Dessa maneira, compreenda que existem as caracterizações que são divididas da seguinte forma:

• Região:
  • Analisar: condições (econômicas), políticas, sociais;
  • Físicos: relevos, solos, condições do ambiente;
  • Localidade: contexto na parte urbana, incluindo a indicação dos polos (influência);
  • A ocupação e a utilização do solo;
  • Infraestrutura da parte urbana;
  • Atividades (existentes), tais como o comércio, serviço e a indústria;
  • Equipamentos (comunitários): educação, segurança, cultura, saúde e lazer.
• Terreno:
  • A NBR 14653-2 caracteriza o terreno pela localização;
  • Uso atual e a vocação (legislação em vigor);
  • Dimensões, solo, superfície, formato (aspectos físicos);
  • Infraestrutura disponível (urbana);
  • Restrições legais e físicas;
  • Superaproveitamento (sub).
• Edificações e as benfeitorias:
  • Fatores relacionados a construção: tecnológicos, qualitativos e quantitativos;
  • Arquitetônicos: funcionais, paisagísticos, entre outros;
  • Adequações desta edificação;
  • Condições para a ocupação;
  • Patologias: avarias, anomalias e os danos.

Por certo, compreenda que a NBR 14653-2 requer estas classificações para que tudo saia conforme o esperado. Veja na lista abaixo as situações que são consideradas especiais na atividades de vistoria:

• Amostragem: usada dentro das unidades que são autônomas;
• Impossibilidade de haver a vistoria: é preciso justificar no laudo da avaliação.

Ademais, compreenda que quando ocorre não é possível fazer a vistoria será preciso ter os seguintes elementos:

• Descrições internas;
• Em apartamentos, conjuntos (habitacionais) e escritórios: deverá contar com vistoria externa nas áreas (comuns), unidades outras e dados da própria administração;
• Nas unidades (isoladas): é preciso ter a vistoria da área externa.

FAQ

O que diz a NBR 14653-2?

Resposta: A NBR 14653-2 é uma das partes da norma principal (NBR 14653) e é obrigatória nas avaliações escritas dos imóveis urbanos. Desse modo, compreenda que ela complementa os conceitos, procedimentos e métodos para auxiliar nas atividades avaliativas.

Quais as atividades básicas constantes na NBR 14653-1 e 2?

Resposta: Geralmente elas contam com diversos tipos de métodos específicos. Nesse sentido temos o comparativo direto (mercado), renda, involutivo, evolutivo, comparativos (direto em custo), entre outros.

Quais os métodos (previstos) na norma NBR 14653-2 para avaliar os valores dos bens imóveis urbanos?

Resposta: Alguns dos métodos utilizados englobam o comparativo direto nos dados presentes no mercado, evolutivo, a capitalização da renda, inferência estática e muitos outros tipos.

Quem pode fazer o laudo das avaliações de imóveis?

Resposta: Para a realização do laudo na NBR 14653-2 é preciso ter profissionais qualificados. De tal forma que temos os engenheiros, economistas, arquitetos, consultores e os peritos do ramo imobiliário.

O que é o laudo da NBR 14653-2 para avaliar imóveis urbanos?

Resposta: Ele consiste num documento que tem os valores (mercado) de uma propriedade. Ao passo que é uma análise que possui critérios específicos e definidos, a fim de identificar os valores, indicadores e os custos.

Conclusão

Conforme o que foi visto no artigo a norma NBR 14653 possui 7 partes em sua composição. Dessa forma, compreenda que a segunda é a NBR 14653-2 que tem diretrizes, bases e regras.

Consequentemente, compreenda que ela é focada na parte dos imóveis urbanos. Possibilitando a avaliação e a classificação deles para que seja gerado um laudo por um profissional habilitado.

Por isso, entenda que é preciso seguir a documentação completa para não haverem erros. Portanto, saiba que o ideal é seguir os padrões corretos para que todos os passos sejam realizados efetivamente.