Conceitos Gerais sobre Avaliação
As normas de avaliação vem evoluindo no Brasil, desde a criação da primeira normativa, a NBR-5676 da ABNT em 1977, que em 2010 foi substituída pela atual NBR-14653-2, que hoje norteia as premissas e procedimentos para avaliação de imóveis no Brasil. É interessante destacar alguns conceitos para fins de esclarecimentos sobre o que é avaliação patrimonial:
Avaliação: é definido como avaliação a análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma
determinada finalidade, situação e data.
Bens Patrimoniais Tangíveis: são os bens identificados materialmente, concretos, relativos a existência física. Exemplo: Equipamentos, Imóveis.
Bens Patrimoniais Intangíveis: são os bens não identificados materialmente, como por exemplo: direito sobre Patentes, Marcas.
Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
Valor de Mercado: de forma geral o valor de mercado é destacado como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
O Processo de Avaliação Imobiliária
Basicamente, a necessidade da utilização de avaliação imobiliária se destina a mensurar o valor do imóvel diante as necessidades a serem atribuídas. De forma geral, esta atividade é necessária, caso sejam feitas operações de compra e venda, revisão de apólice de seguro do imóvel, mensuração de valor de locação, definição de valor para financiamento por base hipotecária para compra/construção de imóveis. É utilizada também para estudo financeiro e econômico para projetos de investimentos, além de ser imprescindível dentro do processo de controle patrimonial para definição de valores diante efeitos fiscais.
Para execução do processo de avaliação imobiliária, é necessário o papel fundamental de profissionais e empresas habilitadas na área, comummente chamados de peritos imobiliários, empresas de engenharia de avaliação, ou engenheiros de avaliação, que atuam no ramo. A CPCON é uma empresa habilitada para a realização de avaliações e registrada no CREA para emitir laudos de avaliação de bens móveis e imóveis.
Objetos de interesse ligados ao processo de Avaliação Imobiliária
De forma sucinta, o processo de avaliação imobiliária pode seguir vários pontos de vista distintos, desta forma, as avaliações são orientadas diante o processo e objetivo almejado. A seguir, alguns exemplos:
- Avaliação referente ao objeto de âmbito fiscal e contábil
- Avaliação referente ao Bem Patrimonial ( focado na área de Gestão Patrimonial )
- Avaliação referente ao valor de renovação de Apólices de Seguros
- Avaliação referente à investimentos
Métodos de Avaliação de Imóveis
Com relevância ao tipo de objeto de interesse, fruto do processo de avaliação imobiliária, existem os processos relativos ao métodos a serem empregados na avaliação. É possível destacar quatro tipos distintos:
- Método de Avaliação Imobiliária por Custo
- Método de Avaliação Imobiliária por Renda
- Método de Avaliação Imobiliária por Valor Residual
- Método de Avaliação Imobiliária por Comparação
Avaliação Imobiliária e suas distinções
Seguindo o escopo de objeto e método de avaliação imobiliária, temos também os tipos das mesmas, que destacamos alguns exemplos a seguir:
- Valor de Mercado (com conceito já definido acima)
- Valor em Risco (valor do bem que se deseja segurar numa apólice)
- Valor Residual (valor do bem ao final de sua vida útil)
- Valor Venal, conhecido também como Valor de Capital (valor estimado pelo poder público para fins de apuração de impostos)
A CPCON realiza projetos de avaliação em diversos clientes, inclusive em contratos de Outsourcing, terceirizando a área de avaliações com foco em regularização da base patrimonial e gestão da carteira imobiliária.
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