NBR 14653-4: Empreendimentos

A NBR 14653-4 é regida pela ABNT e é voltada para os Empreendimentos. De tal forma que é uma das partes presentes na NBR 14653 que é a principal. Enquanto que é composta por diversas regras e diretrizes que servem para sua completa implementação.

Assim, entenda que é importante que você saiba corretamente como a mesma é aplicada. Então são essas informações que o artigo irá trazer para você, mostrando todos os pontos essenciais da norma.

Pontos Chave

• NBR 14653: ela é a norma (principal) que contém 7 partes e seu objetivo é avaliar os bens. Dessa maneira, saiba que a mesma é utilizada para a classificação de tais itens mediante as características deles;
• NBR 14653-4: é a quarta parte da norma citada acima, sendo aplicada na avaliação dos empreendimentos. Com isso, entenda que o processo é simplificado seguindo as regras padronizadas;
• Empreendimento: um termo muito conhecido no ramo dos negócios. Nisso, pode ser usado para uma criação de uma empresa ou aquisição de um determinado local que se torne comercial.

A NBR 14653 da ABNT

Primeiramente, é preciso que você saiba exatamente o que é a ABNT e sua função. Desse modo, compreenda que a mesma atua como sendo entidade (privada) e que não possui fins lucrativos.

Com isso, a NBR 14653-4 está inclusa no interior da documentação da norma NBR 14653. Sendo que há uma divisão em 7 partes, onde cada pedaço serve para uma atividades específica.

E a ABNT é quem se responsabiliza por elaborar e disponibilizar tais regras. E no caso da NBR 14653, a mesma é voltada para a avaliação dos bens. Ao passo que ela cobre tanto os valores, direitos e tudo que estiver relacionado.

Com isso, compreenda que através dela se torna possível gerar uma avaliação completa de todos os itens. Sendo que é preciso contar com os laudos que são feitos pelos especialistas (engenheiros).

Por certo, compreenda que a NBR 14653-4 é uma das partes que cobrem a norma completa. Visto que na principal temos a manutenção, o controle e a padronização das avaliações nos imóveis.

Vale destacar que nela o próprio mercado mobiliário irá se basear tanto para depreciar quanto para valorizar tais bens. Desse modo, compreenda que nela estão definidos os processos gerais e os casos específicos de avaliação.

Nisso, entenda que são 7 as partes (divisões) presentes na norma:

1. Procedimentos Gerais (NBR 14653-1);
2. Imóveis Urbanos (NBR 14653-2);
3. Imóveis Rurais (NBR 14653-3);
4. Empreendimentos (NBR 14653-4);
5. Maquinários, equipamentos, instalações e os bens industriais (NBR 14653-5);
6. Recursos Naturais e ambientais (NBR 14653-6);
7. Patrimônios históricos e os artísticos (NBR 14653-7).

O que é a NBR 14653-4?

Você viu anteriormente que existe uma norma completa que é a NBR 14653. Dessa forma, compreenda que ela é utilizada como um padrão para a avaliação dos imóveis.

Enquanto que na NBR 14653-4 temos um espaço específico com informações para os empreendimentos. Consequentemente, entenda que nesta parte estão todos os aspectos que são direcionados ao assunto.

Contudo, saiba que mesmo estando relacionada aos outros pedaços da norma completa existem certas particularidades. Que no caso possuem referência direta na classificação dos empreendimentos.

Ao passo que eles são verificados mediante a base que poderá ser:

• Imobiliária;
• Rural;
• Industrial;
• Comercial;
• Serviços.

Além disso, compreenda que a NBR 14653-4 inclui tais bens com base mineral. E os que detém algum tipo de concessão direta nos serviços (públicos).

Por certo, saiba que isso explica o motivo pelo qual é preciso reconhecer todas as atividades mais básicas destes empreendimentos. A fim de poder saber quais são os valores que eles carregam. Seja para fins econômicos ou para a parte financeira.

De fato, entenda que o objetivo da norma é justamente trazer os detalhes e os complementos dos procedimentos utilizados. E são muitas as definições presentes na documentação da NBR 14653-4. O que reforça que é importante fazer a leitura completa da documentação.

Definições presentes na documentação da NBR 14653-4

Obviamente a documentação traz diversas informações e as definições (termos) estão presentes nela. De tal forma que é importante que você conheça pelo menos as principais que são:

• Alavancagem: uso das finanças para gerar melhor retorno no fluxo de caixa ou para a elevação de sua taxa interna;
• Benefício fiscal: é uma diminuição nas taxas ou nos impostos;
• Capital de giro: uma parcela de dinheiro que servirá para todas as despesas (correntes);
• Capital (próprio): pode ser chamado de capital de risco. Dessa forma, compreenda que ele engloba os valores aplicados no negócio por parte dos seus sócios ou de seus quotistas;
• Condomínio: um tipo de bem que possui mais do que um só proprietário;
• Custo fixo: são aqueles gastos que não carecem da quantidade disponível dos bens e dos serviços (curto prazo);
• Fluxo de Caixa: presente na norma NBR 14653-4 ele possui as receitas, despesas e os custos de uma empresa;
• Receita bruta: aquela que é obtida mediante as vendas e os serviços;
• Taxa de juros: uma determinada relação (percentual) da remuneração (financeira) do capital e o próprio respectivo (principal);
• Taxa (real): é a taxa dos juros só que com os descontos da inflação;
• Valor econômico: é um valor de renda (líquida), tendo uma taxa (desconto) que corresponde aos seus custos de oportunidades;
• Valor Patrimonial: aqui temos o valor total (bens) que o empreendimento possui em seu portfólio;
• Volatilidade: consiste nas oscilações que os preços do setor imobiliário podem apresentar.

Por certo, compreenda que são muitos os termos e conceitos da NBR 14653-4. Com isso, entenda que os listados acima são os mais conhecidos no mercado. E compreender cada um deles ajudará bastante na implementação da norma.

Como os empreendimentos são classificados na NBR 14653-4?

Em termos de classificação, saiba que os empreendimentos recebem títulos dependendo das suas características. Ao passo que isso depende também de algumas variáveis.

Nesse caso, temos o estágio que pode ser:

• Anteprojeto/concepção;
• Projeto;
• Operação;
• Implantação;
• Pré-operação;
• Entre outros.

Enquanto que pela base eles se dividem em:

• Comerciais;
• Residenciais;
• Rurais;
• Voltados aos serviços;
• Industriais;
• Mistos.

Contudo, entenda que os que tem base mobiliária na NBR 14653-4 são classificados como:

• Hotéis;
• Resorts;
• Clubes;
• Teatros;
• Cinemas;
• Postos (combustíveis);
• Depósitos;
• Supermercados;
• Estádios;
• E vários outros tipos.

Além disso, compreenda que ainda temos outros formatos que servem para essa categorização:

• Bases (industriais);
  • Transformações;
  • Construções civil.
• Bases Rurais;
  • Agroindústrias;
  • Explorações (animais, vegetais ou mistas).
• Bases Comerciais e os Serviços;
  • Transmitir dados;
  • Teleinformática.
• Bases Minerais;
  • Para extração;
  • E de beneficiamento.
• Serviços Públicos (Bases);
  • Água (potável);
  • Telecomunicações;
  • Energia Elétrica;
  • Rodovia;
  • Entre outros.

Dessa forma, saiba que é fundamental estar ciente quanto as classificações presentes no documento oficial. De tal modo que os procedimentos que devem ser seguidos terão que estar alinhados a NBR 14653-1 (Gerais).

Etapas presentes na NBR 14653-4

De acordo com a NBR 14653-4 ela possui diversas etapas que são essenciais. Sendo que é preciso ter a documentação (básica) com tudo que for necessário. Além disso, compreenda que isso inclui balanços, orçamentos e até cronogramas.

Enquanto que na vistoria (bens tangíveis) é feita analisando os atributos (físicos) e seu uso. Na coleta dos dados temos um conjunto de informações que envolvem legislação (aplicável), pesquisas/estudos (mercado), orçamentos, taxa dos juros, entre outros elementos.

Por sua vez, compreenda que na etapa de metodologia está o formato para identificar valores deste empreendimento. Ao passo que essa adoção precisa trazer o motivo (finalidade) da atividade avaliatória.

Decerto, na NBR 14653-4 ainda temos o tratamento de dados que é de extrema importância. Visto que nela ocorrem as identificações dos valores, os indicadores da viabilidade e as análises.

Nesse sentido, entenda que temos as operacionais, históricas e setoriais (diagnósticos). Vale ressaltar que a taxa (desconto) voltada para adoção em fluxo de caixa:

• É o custo para oportunidades ao empreendedor;
• Possui também alguns riscos.

Além disso, compreenda que existem os modelos que são determinísticos. Com taxa que é livro dos riscos e que tem um prêmio. Enquanto que nos probabilísticos temos as análises dos riscos. Onde a taxa (desconto) será igualada a própria taxa (livre) dos riscos.

O modelo utilizado na NBR 14653-4

A NBR 14653-4 terá a escolha de um determinado modelo no processo. Entretanto, compreenda que isso dependerá justamente do empreendimento que participará do método.

Além de sua finalidade no mercado e da graduação (fundamentada) onde se pretende chegar. Com isso, saiba que no fluxo de caixa são feitas simulações nas condições das operações reais desta empresa.

A fim de ajudar no entendimento veja algumas das variáveis que devem constar no documento:

• Receitas (líquida, bruta);
• Deduções;
• Custos (mão de obra, matérias-primas, manutenções, etc);
• Despesas (gerais, administrativas, entre outras);
• Lucros (tributáveis);
• Imposto de Renda;
• Renda (Líquida).

Certamente, entenda que na NBR 14653-4 são implementados diversos tipos de modelos. Nesse sentido, saiba que temos, por exemplo, o de quantificação dos custos, comparações (diretas) em custos, entre outros. Por fim, saiba que cada um deles possui suas particularidades e modo de funcionamento.

Perguntas

Conclusão

Conforme foi visto durante todo o artigo, a norma NBR 14653 é a principal e engloba todas as outras. De tal forma que as mesmas se relacionam entre si e seguem padrões para cada tipo de imóvel.

Por certo, compreenda que a NBR 14653-4 consiste na quarta parte e é exclusiva para os empreendimentos. Onde temos as classificações deles e todo o procedimento para analisar cada um dos casos.

Dessa forma, entenda que é essencial que os profissionais estejam cientes de todos os dados necessários. E das diretrizes que estão na documentação para que seja possível fazer a melhor avaliação possível.